Achat immobilier : y a-t-il une loi sur l'apport personnel ?

L’apport personnel est déterminant au moment de faire une demande de prêt immobilier. Toutefois, bien qu’indispensable pour obtenir un crédit, l’apport personnel n’est imposé par aucune loi, en France. La législation ne prévoit pas non plus de montant minimal d’apport personnel pour emprunter. Dans les faits, les banques prêteuses sont donc libres de fixer leurs propres exigences en matière d'apport personnel. Autrement dit, il est théoriquement possible de financer l’intégralité de l’achat d’un bien immobilier via un crédit. En réalité, si les établissements bancaires exigent que les emprunteurs disposent d’un apport personnel, c’est principalement pour sécuriser la transaction immobilière et se rassurer sur la capacité de l'emprunteur à épargner et à gérer son budget. En effet, les prêts immobiliers représentant des sommes importantes étalées sur de nombreuses années, les banques s’exposent à des risques de non-remboursement. L’apport personnel peut notamment provenir de l’épargne cumulée au cours des années (livret A, livret LDDS, PEL, etc.), de sommes d’argent obtenues par donation familiale, ou encore de l’argent obtenu grâce à la revente d’un bien immobilier.

Comme nous venons de l’évoquer, ce sont les établissements bancaires qui fixent le montant d’apport personnel nécessaire pour pouvoir contracter un prêt immobilier. Généralement, un apport d’au moins 10 % est réclamé. Il est possible d’apporter davantage, sans limites de montant. Bien entendu, plus votre apport sera élevé, moins votre profil sera risqué pour la banque et plus vous aurez de chances de décrocher un prêt. Les banques apprécient particulièrement les apports personnels représentant plus de 20 % du montant total de l'achat. Dans tous les cas, l’apport personnel doit pouvoir au moins couvrir les frais annexes (frais de notaire, honoraires de l’agence…). Disposer d’un apport important permet d’obtenir un taux plus attractif et de négocier certains frais, comme les frais de dossier, plus facilement. Avec un apport plus important, vous diminuerez le montant de votre crédit, et donc vos mensualités et votre taux d’endettement. Il est toutefois recommandé de ne pas injecter la totalité de votre épargne dans votre achat immobilier afin de conserver une épargne résiduelle suffisante pour faire face aux dépenses imprévues.

Si vous ne disposez pas d’un apport personnel suffisant pour acquérir le bien immobilier que vous convoitez, la première solution consiste à décaler votre projet d’achat afin d’accroître votre épargne avant de vous lancer. Si vous êtes éligible, vous pouvez également tenter de décrocher un prêt subventionné pour compléter votre emprunt principal. Parmi ces prêts aidés, nous retrouvons le prêt accession d’Action Logement, le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC) ou encore le prêt à taux zéro (PTZ). Depuis le 1er avril 2025, ce dernier peut être mobilisé pour l’acquisition d’une habitation neuve partout en France, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle. Le PTZ est également accessible pour l’achat d’un logement ancien à rénover situé en zone détendue (B2 et C), à condition que les travaux représentent au moins 25 % du montant total de l’opération à financer. Le PTZ peut représenter entre 10 et 30 % du montant de l’opération pour une maison neuve et entre 20 et 50 % pour un appartement neuf et un logement ancien à rénover. Le dispositif est réservé aux ménages dont les ressources ne dépassent pas les plafonds en vigueur, et qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières années. En plus des prêts subventionnés par l’État, des collectivités locales peuvent également mettre en place des aides pour favoriser l’accès à la propriété de certains profils de ménages. Renseignez-vous au préalable avant de démarcher les banques prêteuses.