Immobilier : comment acheter sans apport ?

Selon Finance Conseil, en février 2024, le niveau moyen de l’apport personnel en pourcentage du montant moyen emprunté est de 33 % sur le territoire national. Une inflexion par rapport à décembre 2023, où le niveau moyen de l’apport personnel constaté était de 39 %. Bonne nouvelle ! Après trois années de hausse continue du montant de l’apport, il tend à se normaliser. Concrètement, si vous empruntez 250 000 euros, il vous faudra mettre 82 500 euros immédiatement sur la table. Même si de facto l’apport est très souvent exigé, il n’existe pas à proprement parler d’apport minimum obligatoire dans le cadre d’un prêt immobilier. Et acheter lorsqu’on n’a pas ou peu d’apport personnel est possible... Sous certaines conditions.

Pour emprunter, votre dossier de prêt doit être solide. C’est vrai dans tous les cas, mais encore plus pour l’obtention d’un prêt immobilier sans apport personnel. L’objectif : rassurer les établissements financiers sur votre capacité à rembourser votre prêt et au moins les frais annexes non couverts par les assurances.

Justifiez alors votre saut de charge, un indicateur complémentaire du taux d’endettement observé par la banque. Il mesure la différence entre les charges à supporter avant (votre loyer actuel) et vos charges après avoir contracté le prêt (la future mensualité de prêt). De la même manière, la banque sera très attentive à votre taux d’endettement qui ne doit pas excéder 35 % de vos revenus (assurance comprise). Quant à votre reste à vivre, il doit être suffisant pour que vous gardiez un certain pouvoir d’achat, après remboursement de vos mensualités de crédit.

Enfin, vous devez à tout prix éviter de présenter des relevés bancaires à découvert ou avec des incidents de paiement. Sachez aussi que le fait d'avoir une situation professionnelle stable (CDI ou fonction publique) joue en votre faveur.

Emprunter sans apport coûte plus cher. Vous n’aurez pas accès aux taux de crédit les plus bas et vous allongerez la durée de remboursement du prêt. C’est donc le moment ou jamais de faire jouer la concurrence en comparant le taux immobilier et les conditions d’emprunt de chaque banque. Certaines privilégient des catégories d’emprunteurs, comme par exemple les primo-accédants qui achètent en résidence principale. Lorsque les jeunes actifs peuvent prouver une situation professionnelle stable (CDI) avec un profil de carrière évolutif, les banques peuvent concéder à un prêt sans apport.

N’hésitez pas à faire appel à un courtier. Son rôle est de vous simplifier les démarches de recherche de crédit. C’est lui qui se charge de faire jouer la concurrence entre les banques et de négocier les taux d’intérêt. Ses honoraires s’élèvent généralement à 1 % du montant emprunté.

Certains prêts aidés par l’État peuvent vous permettre d’emprunter sans apport. Ils financent les frais annexes et peuvent donc faire office d’apport.

Le prêt à taux zéro (PTZ) : envisagez-le si vous achetez pour la première fois ou si vous n’avez pas été propriétaire les deux années précédentes. Octroyé sous conditions de ressources, il permet de financer jusqu’à 40 % du coût total de l’opération et les intérêts sont à la charge de l’État. 

Le prêt Action Logement est destiné aux salariés d’une entreprise du secteur privé non agricole comportant au moins dix salariés. Il permet de financer jusqu’à 40 % de l’acquisition d’une résidence principale, mais ne peut dépasser 40 000 € remboursables sur 25 ans au maximum. 

Les prêts des collectivités territoriales : renseignez-vous auprès de la mairie de la commune dans laquelle se situe votre bien ou sur le site de la collectivité locale. Certaines proposent des coups de pouce intéressants. 

Enfin, il est également possible, sur demande, de débloquer par anticipation la participation aux bénéfices de votre entreprise, à condition que celle-ci compte plus de 50 salariés. Vous l'aurez compris : acheter sans apport s'avère compliqué... mais pas impossible. Et en suivant ces conseils, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour convaincre votre banque.

Pour que la banque consente à vous faire un prêt sans apport, n’hésitez pas lorsque c’est possible, à valoriser le bien immobilier que vous souhaitez acheter. Si vous avez réussi à le négocier avec une belle marge de négociation, faites le expertiser par deux professionnels pour prouver à la banque que sa valeur vénale est en fait supérieure au montant du crédit demandé. De cette façon, la banque peut considérer qu’en cas de défaut de paiement, vous pourrez la rembourser sur la revente du bien immobilier, incluant les frais annexes.

La technique fonctionne également, si vous avez l’intention le projet de réaliser des travaux dans le logement. Vous pouvez alors demander une expertise avant travaux et une après travaux pour valoriser le bien immobilier auprès de l’établissement prêteur.

Il arrive souvent qu’un projet immobilier soit porté par deux acquéreurs. C’est généralement à l’avantage du couple co-emprunteur qui se voit octroyer de meilleures conditions de crédit. Pour certains dossiers, c’est même une condition sine qua non juste pour l’obtention du crédit immobilier. Dans le cas d’un achat sans apport, le constat est le même : il vaut mieux emprunter à deux pour rassurer l’établissement prêteur. Le risque de non remboursement de la somme prêtée s’en trouve diminué.

Si vous avez un bon dossier de prêt, la banque peut vous prêter de l’argent pour réaliser un investissement locatif. Pendant de nombreuses années, les banques ont concédé à ce prêt immobilier à 110 % (sans apport) en faveur des investisseurs, car le loyer de leur investissement sert au remboursement des mensualités de crédit. Toutefois, avec les récentes restrictions sur le crédit, elles sont devenues plus frileuses.

Aujourd’hui, pour emprunter sans apport dans le cadre d’un investissement locatif, votre dossier devra être solide et c’est encore mieux si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale. Vous n’avez donc pas de loyer à assumer.

En 2024, la banque ne finance que très rarement les frais annexes du crédit immobilier. En d’autres termes, elle est assez réticente à autoriser un prêt sans apport personnel. Toutefois, avec un très bon profil emprunteur, et un dossier qui met en avant des arguments imparables, elle peut être tentée de faire une exception. C’est donc à vous de jouer !