Immobilier : comment acheter sans apport ?

Lorsque vous contractez un emprunt pour l’achat d’un bien immobilier, un apport personnel vous est demandé. Cet apport peut aujourd’hui représenter 20 % du prix d’achat ! Mais il existe certaines astuces pour le minimiser. Les voici.  D’après l’observatoire du Crédit Logement CSA, l’apport personnel moyen pour l’achat d’un bien immobilier dans l’ancien représentait 20 % du coût total de la vente au premier semestre 2022. Soit deux fois plus qu’un an plus tôt ! Concrètement, si vous achetez un bien à 250 000 euros, il vous faudra mettre 50 000 immédiatement sur la table. Même si de facto l’apport est très souvent exigé, il n’existe pas à proprement parler d’apport minimum obligatoire dans le cadre d’un prêt immobilier. Et acheter lorsqu’on n’a pas ou peu d’apport personnel est possible... sous certaines conditions.

Règle n° 1 pour acheter sans apport : constituer un dossier solide

Constituez un dossier solide : c’est vrai dans tous les cas, mais encore pour plus pour l’obtention d’un prêt immobilier si vous ne disposez pas d’apport personnel. Objectif : rassurer les établissements financiers sur votre capacité à rembourser votre prêt et au moins les frais annexes non couverts par les assurances. Justifiez alors votre saut de charge, c’est-à-dire la différence entre les charges à supporter avant (votre loyer actuel) et après le prêt (la future mensualité de prêt). C’est lui qui conditionne le reste à vivre et donc le taux d'endettement accepté par les banques. Évitez de présenter des relevés bancaires à découvert ou avec des incidents de paiements. Sachez aussi que le fait d'avoir une situation professionnelle stable (CDI ou être fonctionnaire) rassure la banque.

Règle n° 2 pour acheter avec peu d'apport : faire jouer la concurrence

Emprunter sans apport coûte plus cher. Vous n’aurez pas accès aux taux de crédit les plus bas et allongerez la durée de remboursement du prêt. C’est donc le moment ou jamais de faire jouer la concurrence en comparant le taux immobilier et les conditions d’emprunt de chaque banque. Certaines privilégient des catégories d’emprunteurs, comme par exemple les primo-accédants. N’hésitez-pas à faire appel à un courtier. Son rôle est de vous simplifier les démarches de recherche de crédit. C’est lui qui se charge de faire jouer la concurrence entre les banques et de négocier les taux d’intérêt. Ses honoraires s’élèvent généralement à 1 % du montant emprunté.

Règle n° 3 pour un achat sans apport : penser aux prêts aidés

Certains prêts aidés sont considérés comme de l’apport par les banques. Comme :  - Le prêt à taux zéro (PTZ) : envisagez-le si vous achetez pour la première fois ou si vous n’avez pas été propriétaire les deux années précédentes. Octroyé sous conditions de ressources, il permet de financer jusqu’à 40 % du coût total de l’opération et les intérêts sont à la charge de l’État.  - Le prêt Action Logement est destiné aux salariés d’une entreprise du secteur privé non agricole comportant au moins dix salariés. Il permet de financer jusqu’à 40 % de l’acquisition d’une résidence principale mais ne peut dépasser 40 000 €, remboursables sur 25 ans au maximum.  - Les prêts des collectivités territoriales : renseignez-vous auprès de la mairie de la commune dans laquelle se situe votre bien ou sur le site de la collectivité locale. Certaines proposent des coups de pouce intéressants.  - Enfin, il est également possible, sur demande, de débloquer par anticipation la participation aux bénéfices de votre entreprise, à condition que celle-ci compte plus de 50 salariés. Vous l'aurez compris : acheter sans apport s'avère compliqué... mais pas impossible. Et en suivant ces conseils, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour convaincre votre banque. Prêt(s) ?