Immobilier : tout ce qu’il faut savoir pour acheter à deux

Christelle Privat 14 fév 2024
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C’est la Saint-Valentin. Et si cette journée rose bonbon donne de l’urticaire à certains d’entre nous, d’autres profitent de cette belle occasion pour déclarer leur flamme avec des fleurs, un dîner romantique, ou pourquoi pas... un achat immobilier à deux ! Mais comment acheter à deux ? Comment protéger son conjoint, en cas d’infortune ? On partage avec vous nos meilleurs conseils.

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Couple heureux qui emménage
En l'absence de testament, les acheteurs en union libre ne sont pas héritiers l’un de l’autre.
Sommaire

Acheter un bien immobilier à deux : quels avantages ?

Acheter un appartement en duo confère plusieurs avantages :

  • Un budget plus conséquent. Deux revenus permettent de mettre en commun les ressources pour acheter le bien rêvé.
  • La mutualisation des frais à l’achat, mais également les dépenses liées à l’entretien du logement.
  • La possibilité de combler un éventuel défaut de son partenaire.
  • Un argument supplémentaire dans le dossier bancaire. Acheter à deux est un gage de sécurité pour l’établissement prêteur.

Toutefois, selon qu’on soit marié, pacsé ou dans une union libre, les conséquences de l’achat immobilier ne sont pas les mêmes pour tous. Il convient d’être vigilant…

Comment acheter à deux lorsqu’on est marié ?

Si vous décidez d’acheter un bien immobilier avec votre époux, sachez que c’est le statut matrimonial le plus protecteur. Vous êtes systématiquement héritier l’un de l’autre et vous êtes exonéré des droits de succession à régler au fisc, en cas de décès de votre époux.

Le plus souvent, trois régimes matrimoniaux régissent l’achat du bien immobilier pour un couple marié :

  • Le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts. Sauf existence d’un contrat de mariage, c’est le régime qui s’applique par défaut. C’est aussi le plus courant. Chaque époux est propriétaire du bien à hauteur de 50 % chacun, même lorsque le financement du bien n’est pas égal entre les époux. Les biens acquis avant l’union restent la propriété de l’acquéreur initial.
  • Le régime de la communauté universelle. Les couples mariés sous ce régime ont la propriété conjointe de tous les biens qu’ils ont acquis ensemble avant ou après le mariage. 50 % pour chacun des époux. En revanche, « restent propres les biens dont les époux avaient la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage, ou qu'ils acquièrent, pendant le mariage, par succession, donation ou legs », selon l’article 1405 du Code civil.
  • Le régime de la séparation des biens. Pour les biens achetés ensemble pendant le mariage, chaque époux est propriétaire du bien à hauteur de son financement. À la séparation, chaque époux récupère le montant à hauteur de sa quote-part. Les biens acquis avant le mariage restent la propriété de chacun.

Le saviez-vous ?

Pour les couples pacsés, le régime qui s’applique par défaut est celui de la séparation des biens. Chacun des acquéreurs est propriétaire à hauteur de sa participation financière lors de l’achat. Attention ! Les partenaires pacsés ne sont pas considérés par la loi comme des héritiers l’un de l’autre.

Comment acheter à deux en union libre ?

Si vous achetez hors mariage avec votre partenaire, sachez que la loi ne prévoit pas de régime matrimonial spécifique. Et les acquéreurs concubins sont les moins bien protégés. En cas de décès ou de séparation, c’est le régime de la séparation des biens qui s’applique (indivision). Les quotités d’acquisition déterminent de droit de propriété de chacun sur le bien. Il est important de bien préciser la quote-part de chacun dans l’acte notarié, dans le cas contraire, les deux acquéreurs sont présumés avoir acheté à 50/50. De même, l’apport personnel de chacun doit figurer. Les quotes-parts sont intangibles. Pour les modifier, il faut l’intervention d’un notaire.

Un couple non marié peut aussi opter pour un achat en société civile immobilière (SCI). La solution est plus contraignante et aussi plus coûteuse. En revanche, elle permet de mieux organiser son patrimoine.

La SCI comme alternative à l’achat en indivision

Certains couples mariés ou non choisissent d’acheter leur bien via une société civile immobilière (SCI). Si la solution est plus contraignante sur le plan administratif, elle permet une plus grande souplesse concernant les décisions relatives au bien immobilier (vente, cession de part, etc.). Les décisions importantes n’ont pas besoin d’être prises à l’unanimité comme pour un achat en indivision. La SCI permet également de protéger son concubin en cas de décès. Pour rappel, les conjoints acquéreurs non-mariés ne sont pas considérés comme des héritiers l’un pour l’autre.

Protéger son conjoint en cas de décès

Les partenaires mariés sont héritiers l’un de l’autre, ce qui inclut qu’en cas de décès de l’un époux, l’autre hérite et sa part sur la succession varie en fonction du régime matrimonial choisi. Le conjoint survivant est totalement exonéré des droits de succession.

Dans le cas du PACS, le conjoint survivant est également exonéré des droits de succession, toutefois, il n’est pas héritier de son partenaire disparu. Il se retrouve alors en indivision avec les héritiers du défunt. Pour protéger son conjoint, seul un testament peut permettre de léguer des parts à l’autre « dans la limite de la quotité disponible ordinaire », car en France, on ne peut pas déshériter ses enfants.

Dans le cas d’une union libre, ce statut matrimonial n’est pas avantageux lorsqu’on achète à deux. En cas de décès, les acquéreurs partenaires ne sont pas héritiers l’un de l’autre, à moins qu’un testament ait été rédigé et toujours dans la limite de la quotité disponible pour ne pas léser les descendants. Toutefois, le conjoint survivant devra obligatoirement s’acquitter de droits de succession exorbitants, soit 60 % de l’actif après un abattement symbolique de 1 594 euros.

Vous savez tout. C'est maintenant à vous de jouer ! 

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