Immobilier : est-il plus avantageux de se marier avant d’acheter ?

Cynthia Dubray 22 oct 2023
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Votre famille et vos amis vous tannent pour que vous vous passiez la bague au doigt ? Et s’ils avaient raison ? Surtout si vous avez pour projet d’acheter votre nid douillet à deux. On ne veut pas casser l’ambiance romantique du mariage. Mais si vous aviez des réticences à vous rendre à la mairie, on vous fait le topo des bénéfices du mariage avant d’investir dans l’immobilier. Oui, on vous explique tout !

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jeune couple marié qui profite de la vue dans une maison
Se marier avant d'acheter peut rassurer les banques sur votre capacité d'emprunt.
Sommaire

Les avantages de se marier avant d’acheter

Si vous avez un projet d’acquisition, la question du mariage s’est certainement posée. Même si cette institution séduit de moins en moins de Français, elle n’en reste pas moins rassurante pour les banques dans le cadre d’un prêt immobilier. En effet, la confiance accordée auprès des couples mariés tient au fait que le mariage est considéré comme un engagement sérieux supposant une certaine stabilité financière. Un couple marié est solidaire l’un de l’autre. Tout est mis en commun (revenus, dettes) ce qui implique une plus grande capacité de remboursement. 

La mariage protège le couple… et la banque !

Alors forcément, elles sont moins frileuses quant elles savent que la solvabilité des crédits sera tenue. Le mariage permet d’anticiper la gestion des biens en cas de divorce ou de décès. Il facilite les démarches, contrairement au concubinage qui demande des efforts administratifs.

Des avantages fiscaux qui facilitent la capacité d’emprunt

Sur le plan de la fiscalité, les avantages dépendent du régime matrimonial adopté. En toute hypothèse, si vous gardez le statut légal dit communauté réduite aux acquêts, vous devrez remplir une déclaration d’impôt commune. Vous bénéficierez d’un taux d’imposition moyen plus faible surtout s’il y a une disparité importante de revenus entre les mariés. Vous pouvez faire une simulation de calcul d’impôt sur le revenu sur le site officiel du gouvernement. 

Dans une certaine mesure, les économies que vous faites en réduisant vos impôts augmenteront votre capacité d’emprunt. Notez toutefois que le taux d’endettement, en général respecté par les banques, est de 35 %.

Les biens avant le mariage

Les biens acquis avant le mariage restent votre propriété personnelle sauf si vous souhaitez l’inclure dans votre patrimoine commun. Dans ce cas-là, il faut adopter le régime de la communauté universelle.

Le mariage comme solution au pouvoir d’achat immobilier ?

La conjoncture immobilière actuelle a fait perdre 12m2 aux Français qui souhaitent acheter. Malgré une baisse des prix de l’immobilier, les ambitions d’achat sont revues à la baisse. On ne remercie pas la hausse du taux d’usure qui pèse sur le coût du crédit. Se marier avant d’acheter est un moyen de mettre toutes les chances de son côté pour réaliser son projet rêvé. Comme la banque va regarder votre capacité d’emprunt, bénéficier d’avantages fiscaux et d’un statut perçu comme solide, il y a de quoi se poser la question.

Que devient le patrimoine immobilier en cas de divorce ?

Le divorce, un sujet sensible qui s’anticipe. Si ça arrive, sans contrat de mariage, les biens communs sont répartis à parts égales. Ce principe s’applique également dans le cadre du régime de communauté universelle, qui est un contrat de mariage. Ce dernier s’étend même sur tout le patrimoine personnel acquis avant le mariage. Ces deux régimes de biens communs appliquent le principe de solidarité. En résumé : “Tout ce qui est à toi est à moi” !

Concernant les contrats de mariage séparatistes, ils sont au nombre de trois : 

  • La séparation de bien qui fonctionne comme le Pacs. Chacun récupère ses parts respectives.
  • La participation aux acquêts qui applique la séparation de biens pendant le mariage mais en cas de dissolution, c’est le régime de base qui s’applique.
  • La séparation de biens avec société d'acquêts qui fonctionne comme un pot commun dans lequel vous mettez les biens que vous souhaitez départager en cas de séparation. 

Les contrats de mariage sont un acte notarié qui induit des frais. Les prix peuvent varier en fonction du patrimoine à déclarer.

Envie d’acheter solo ?

Tout dépend de votre régime matrimonial. Cela peut être possible en le précisant dans votre contrat de mariage. Si vous vous mariez sous le régime légal, pour acheter un bien seul, il faut des fonds propres (donation, héritage) étant donné qu’il n’est pas possible de contracter un prêt sans l’accord du conjoint. En même temps, comme vous êtes solidaires l’un de l’autre, encore heureux !

Quels droits pour les héritiers en cas de décès ?

Comme évoqué, le mariage “rassure” puisqu’il protège les mariés. Un sujet délicat qu’il faut tout de même évoquer. En cas de décès, le conjoint survivant est considéré comme héritier légal. Ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un pacs ou d’un couple en concubinage.

La part du conjoint disparu sera automatiquement léguée au survivant et entièrement remboursée grâce à une assurance décès à 100%. Par ailleurs, l’héritage est exonéré de taxes (loi TEPA).

En présence d’enfants, le conjoint récupère soit l’usufruit de la totalité des biens soit la propriété du quart des biens. Sachant qu’il a un droit de jouissance gratuite sur la résidence principale qu’il occupe pour une durée d’un an à compter du décès.

En l’absence d’enfants, et en présence des parents défunts, chaque parent se voit recevoir un quart des biens en pleine propriété. Si l’on souhaite léguer davantage à son conjoint, il faut anticiper une donation. Ainsi, il sera possible de lui transmettre l’usufruit de la totalité des biens, ou le quart en pleine propriété et le trois quart en usufruit ou enfin, la pleine propriété de la quotité disponible. Les donations sont soumises à l’impôt mais jouissent d’un abattement de 80 724 €.

Découvrez le prix au mètre carré dans votre zone

Le mariage pour se protéger ?

Avant de vous lancer dans les préparatifs, voici les deux points à retenir concernant le mariage avant un achat : le premier est qu’il peut vous faire bien voir auprès de votre banque. C’est une union qui vous rend solidaire l’un de l’autre et qui influe sur votre capacité d’emprunt et de remboursement. Le second est que, en tant qu’êtres solidaires, si jamais il devait arriver quelque chose, votre bien est protégé. Les démarches sont allégées et la banque est assurée de ne pas être lésée. 

Après, pour ce qui est de l’organisation des festivités, on ne peut que vous conseiller de faire à votre goût !

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