Baromètre : pourquoi la baisse des prix immobiliers va s'accélérer ?

Karin Scherhag 01 oct 2023
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Parce que les taux d’intérêt ont explosé. Parce que les primo-accédants peinent à emprunter. Parce que les biens à vendre sont trop nombreux. Parce que les délais de vente s’allongent. Meilleurs Agents anticipe une nouvelle baisse des prix immobiliers de 4% d’ici un an.

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Immobilier : pourquoi les prix vont encore baisser
À Lille, le stock de biens à vendre est au plus haut depuis la rentrée.
Sommaire

Immobilier : nouveau coup de frein sur les prix

Si on vous disait que ce début d’automne nous réserve de bonnes surprises, vous ne nous croiriez pas. Et vous auriez raison. Car certes, les prix immobiliers se sont stabilisés depuis la rentrée, avec une évolution nulle ou quasi nulle partout. Dans les dix plus grandes villes de France (hors Paris). Mais aussi dans celles du Top 50 et même dans les zones rurales. 

Alors c’est vrai, le mois de septembre est toujours assez calme sur le plan immobilier. C’est la rentrée et nos projets ont déjà abouti. Mais souvenons-nous que l’an dernier à la même période, on enregistrait tout de même un léger sursaut, avec une hausse moyenne des prix de l’ordre de 0,2% sur toute la France. Pas incroyable. Mais mieux. 

Ce zéro pointé est donc un nouveau coup de frein sur un marché immobilier déjà atone. Et pour l’équipe scientifique de Meilleurs Agents, tout espoir de relance semble illusoire dans un avenir proche. Le leader de l’estimation immobilière en ligne anticipe même plutôt l’inverse : une nouvelle baisse des prix de 4% en France d’ici à septembre 2024. Avec, dans le même temps, une contraction supplémentaire du volume de transactions de 10%. Pour rappel, le nombre de ventes a déjà fondu de 20% cette année par rapport à 2022. Au 31 décembre, on n’atteindra pas les 900 000 transactions.

Le saviez-vous ? 

On estime qu’environ 650 000 transactions annuelles sont des ventes “forcées” : elles font suite à une (ou plusieurs) naissance(s), une mutation, un divorce ou un décès. 

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Indice des prix immobiliers en France au 1er octobre 2023

Paris, Bordeaux et Lyon se crashent ; Lille, Marseille et Nice atterrissent 

Paris donne le tempo depuis des mois. Dans la capitale, les prix immobiliers sont passés cet été sous la barre symbolique des 10 000 €/m². Et ça continue. Encore. Et encore. Puisque les prix enregistrent une nouvelle baisse de 0,4% sur le mois écoulé. Comptez aujourd’hui 9 857 €/m², appartements et maisons confondus. Avec une baisse plus marquée pour les grandes surfaces (-0,5%) que pour les petites (-0,2%). Les prix immobiliers parisiens ont ainsi chuté de près de 5% en un an. Et ça, c’est loin d’être anecdotique. 

Parce que cette tendance gagne peu à peu toutes les agglomérations françaises. Sur les douze derniers mois, huit des onze plus grandes villes voient leurs prix reculer. C’est notamment le cas de Rennes (-2,6%) et Montpellier (-3,1%), mais aussi de Nantes (-5,1%) et, bien sûr, de Bordeaux et Lyon qui se crashent littéralement (-8,3% et -8,4%). 

Lille, Nice et Marseille sont les seules à échapper à cette morosité ambiante. Mais pour combien de temps encore ? Car avec une hausse de prix très faible sur la dernière année (+0,5%) la capitale des Flandres a déjà amorcé son atterrissage. Et à leur tour, Marseille (+2,3%) et Nice (+6,3%) commencent à montrer des signes de faiblesse avec un ralentissement très net des prix immobiliers niçois : +3,3% en six mois dont seulement +0,6% au cours du dernier trimestre et 0% depuis le 1er septembre. 

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Prix immobiliers en France au 1er octobre 2023
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Prix immobiliers à Paris au 1er octobre 2023
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Prix immobiliers en Ile-de-France au 1er octobre 2023

À Paris, Lyon et Bordeaux : les ménages dépendants du crédit

Pour trouver les coupables, tournons-nous d’abord vers la flambée rapide des taux d’intérêt. Selon le courtier Empruntis, on empruntait en moyenne à 1,9% il y a un an contre 4,1% désormais. La claque ! À cela, s’ajoute une autre réalité : dans plusieurs grandes métropoles, les prix immobiliers sont encore très élevés. À Paris évidemment, ou à Lyon (5 956 €/m²) et Bordeaux (4 549 €/m²). Dans ces villes, la forte dépendance au crédit et la réduction drastique de la capacité d’emprunt des ménages provoquent un ralentissement du marché et une baisse inévitable des prix de la pierre.

À Lille : +86% d’annonces de biens à vendre en un an

Difficulté d’accès au crédit, sortie du marché des primo-accédants, demande en berne… la conséquence n’a pas tardé : le stock de biens à vendre gonfle dans toutes les grandes villes. Et frôle même l’explosion à Lille où, depuis janvier dernier, le volume d’annonces enregistrées sur nos plateformes a bondi de 86% ! Lyon, Paris, Bordeaux, Nantes et Rennes ont même dépassé leurs niveaux de stock d’avant la crise financière de 2018. 

Il y a seulement un an, on s’alarmait sur la pénurie de biens à vendre qui frappait le marché immobilier français. Jamais les stocks n’avaient alors été aussi bas. Aujourd’hui, on vit la situation inverse. Et les vendeurs ne sont plus en position de force.

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Stock de biens à vendre dans les grandes villes

À Rennes : + 18 jours pour vendre son bien qu’il y a un an

Quand ils ne sont pas contraints financièrement de mettre en pause leur projet, les acheteurs se montrent attentistes, espérant pas si secrètement de nouvelles baisses de prix. Malgré ce contexte qui leur est défavorable, les vendeurs, eux, ne sont pas encore prêts à revoir leurs prétentions à la baisse.

Alors là aussi, la conséquence est immédiate : en un an, les délais de transaction ont augmenté de quatre jours en moyenne dans les onze plus grandes villes. Et c’est à Rennes (+18 jours), Lyon (+14) et Nantes (+12) que les délais de vente se sont le plus allongés. Dans ces trois villes, il faut désormais plus de 70 jours pour trouver un acheteur. 

Bon à savoir

Strasbourg est un cas à part. En un an, les délais de vente s’y sont allongés de 7 jours. Elle reste pourtant la métropole où les biens se vendent le plus rapidement (51 jours), à égalité avec Lille.

Indices de prix immobiliers Meilleurs Agents au 1er octobre 2023.
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