Pas toujours facile de faire coïncider la vente de son logement avec l’achat d’un nouveau bien immobilier. Parfois, il faut agir vite, pour ne pas laisser le bien coup de cœur nous filer entre les doigts. Si vous faites face à ce type de situation, pas de panique ! Le prêt relais peut vous sauver la mise. Mais quelles sont ses spécificités ? Y a-t-il des risques ? Suivez le guide.
Le prêt relais : qu’est-ce que c’est ?
Le prêt relais s’adresse aux propriétaires qui désirent financer l’acquisition d’un bien immobilier, avant la revente de leur logement actuel. C’est donc une avance de trésorerie accordée par la banque, sur une vente immobilière à venir. En d’autres termes : un bon plan pour ne pas laisser filer une belle opportunité !
De courte durée, le crédit relais est contracté sur 6 à 24 mois. Généralement 12 mois dans le cas d’une acquisition dans l’ancien, et 24 pour un achat dans l’immobilier neuf. Il peut être renouvelé une fois, à l’appréciation de la banque.
C’est un crédit « in fine », c’est-à-dire que le capital n’est remboursé qu’à l’échéance du prêt, en une seule fois, lorsque le bien est finalement vendu. Pendant la durée du crédit, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et le montant de l’assurance emprunteur.
Pour l’emprunteur, le prêt relais offre plusieurs avantages :
- La possibilité d’éviter le décalage de trésorerie entre le moment de la vente et celui de l’achat immobilier.
- Un temps supplémentaire pour vendre son bien, sans avoir à le brader pour faire l’acquisition du nouveau.
- De la tranquillité d’esprit en esquivant la mise en location de son logement, un déménagement à la hâte, ou encore une solution de stockage onéreuse.
Quel montant espérer d’un prêt relais ?
Pour fixer le montant du prêt relais, la banque prend un maximum de précautions. Il est d’usage qu’elle vous demande de faire estimer votre bien immobilier par un ou plusieurs professionnels. 3 estimations peuvent être nécessaires dans certains cas. Ne soyez pas surpris !
Quant au montant du prêt relais, il est généralement compris entre 50 et 80 % de la valeur nette du bien à vendre. La banque se laisse une marge de manœuvre pour anticiper une éventuelle dévalorisation du bien ou encore une baisse des prix du marché.
On parle de valeur nette, car si vous n’avez pas terminé de rembourser le crédit de votre logement actuel, le montant du prêt relais sera calculé à partir de l’estimation de votre bien, diminuée de l’encours du prêt qu’il vous reste.
Le saviez-vous ?
Les conditions d’obtention du prêt relais sont les mêmes que pour un prêt immobilier classique. Votre situation financière, votre taux d’endettement sont scrutés par l’établissement préteur. Mettez toutes les chances de votre côté lors de la constitution de votre dossier.
Combien ça coute ?
Puisque "rien n’est gratuit en ce bas monde", le prêt relais n’y fait pas exception. Comme le prêt classique, le crédit relais attend le paiement d’intérêts chaque mois. Les taux d’intérêt légèrement supérieurs (+0,10 à +0,30 %) à ceux d’un prêt classique peuvent freiner les candidats au prêt relais, surtout en cette période. Enfin, s’ajoutent les frais de dossiers et les frais de l’assurance emprunteur.
Les types de prêt relais
On distingue plusieurs types de prêt relais :
- Le prêt relais sec,
- Le prêt relais adossé à un prêt classique,
- Le prêt relais intégré à un prêt classique.
Le prêt relais sec
Le prêt relais sec désigne un unique prêt pour le financement du nouveau logement. Le montant de la vente suffit à couvrir l’intégralité des frais de la nouvelle acquisition. C’est le cas, lorsque le nouveau bien immobilier convoité a un coût inférieur à l’ancien.
Le prêt relais adossé à un prêt classique ou prêt relais acquisition
Cette solution, qui est aussi la plus répandue, sous-entend que l’acquéreur contracte un nouveau prêt pour financer sa nouvelle acquisition, en plus du prêt relais. Le prix du nouveau bien immobilier est supérieur à celui du bien actuel.
Dans cette configuration, certaines banques laissent le choix entre plusieurs modalités de remboursement :
- Le prêt relais acquisition en différé partiel : chaque mois, vous remboursez les intérêts sur le capital et l’assurance emprunteur. Le capital n’étant remboursé qu’à échéance du prêt.
- Le prêt relais acquisition en différé total (ou franchise totale) : chaque mois, vous ne réglez que le montant de l‘assurance emprunteur. Les intérêts sont versés à l’échéance du prêt, en même temps que le remboursement du capital.
Le prêt relais intégré à un prêt classique
Certains établissements bancaires proposent un prêt relais intégré à un prêt immobilier classique. Le prêt relais n’est pas distingué du prêt principal et un seul crédit global permet à l’emprunteur de financer son nouveau logement. Dans ce cas de figure, vous entrez en amortissement dès le départ. Les échéances de prêt sont généralement plus lourdes, mais l’avantage est que vous n’êtes pas tenu de vendre votre bien dans un délai de deux ans. À la revente de votre bien, vous pouvez rembourser une partie de votre prêt par anticipation, sans pénalités associées au remboursement partiel. Vos mensualités sont alors recalculées à la baisse ou la durée de votre prêt peut être diminuée.
Y a-t-il des risques ?
Lorsqu’on contracte un prêt relais, le risque principal est de ne pas réussir à vendre son bien immobilier à l’échéance du prêt. Compte tenu des différentes étapes d’une vente (visites, signature du compromis de vente, signature de l’acte authentique, etc.), finalement, 24 mois, ce n’est pas la panacée !
L’emprunteur qui n’arrive pas à vendre son bien immobilier dans les temps, peut être contraint de baisser le prix de vente, parfois de façon importante. Ce n’est pas l’idéal, on est bien d’accord.
Enfin, lorsque le bien ne trouve pas d’acheteur, la banque peut transformer le prêt relais en prêt classique, et les mensualités à rembourser peuvent être lourdes pour l’emprunteur.
Que se passe-t-il si le bien n’est pas vendu à l’issue du prêt relais ?
L’établissement prêteur peut accepter de prolonger la durée de votre prêt relais de 6 à 12 mois, sous conditions. À l’issue du nouveau contrat, il exigera le remboursement du capital. Si vous n’avez toujours pas trouvé preneur pour votre bien, vous devrez sans doute accepter de vendre moins cher, ou alors votre crédit relais sera transformé en prêt longue durée avec des remboursements plus importants.
Comment faire pour que ça se passe bien ?
- Être juste et réaliste lors de l’estimation du bien à vendre.
- Prévoir une marge de sécurité sur le prix.
- Prévenir la banque en amont, en cas d’incapacité à vendre son bien, elle sera plus clémente sur les solutions proposées.
Avec les taux actuels qui ont fortement augmenté, on peut se demander si le prêt relais constitue vraiment une bonne affaire. Selon la Banque de France, "le taux effectif pratiqué par les établissements de crédit pour les prêts relais a atteint en moyenne 4,15 %, cet été." C’est considérable. Cependant, doit-on renoncer pour autant à s’offrir la maison de nos rêves ? Il y a des opportunités à ne pas laisser passer, d’autant qu’on commence à voir les prix de l’immobilier baisser dans les grandes villes françaises (-8,1% à Lyon, selon les données de Meilleurs Agents au 1er septembre 2023). Si votre bien à vendre est en bon état avec une localisation recherchée, vous avez sans doute tort de laisser passer votre chance !
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