Comment augmenter ma capacité d’emprunt ?

Avant d’actionner les bons leviers, il faut maîtriser la notion de capacité d’emprunt. Le montant correspond à la somme maximale que la banque accepte de vous prêter, en fonction de : 

• vos revenus ;
• de la durée du crédit ;
• de votre taux d’endettement ;
• des charges fixes. 

Les établissements financiers fixent généralement la limite à 35 % de vos revenus mensuels, assurance emprunteur comprise. Ce seuil vise à préserver votre équilibre budgétaire et à éviter le surendettement.

Pour calculer ce montant⁽¹⁾, la formule simplifiée consiste à multiplier vos revenus par le taux d’endettement maximal, puis à soustraire vos charges récurrentes. Par exemple, avec 3 000 € de revenus mensuels et 500 € de charges, la mensualité maximale s’élève à 1 050 € (3 000 x 0,35 – 500). Cette mensualité détermine ensuite le montant total que vous pouvez emprunter, selon la durée et le taux du prêt. Testez votre capacité d'emprunt dès maintenant pour obtenir une estimation personnalisée.

Premier levier : augmenter ses revenus, la clé pour emprunter plus

L’augmentation des revenus reste la solution la plus efficace pour améliorer sa capacité d’emprunt. Les banques apprécient la stabilité et la régularité des ressources. Un CDI, une ancienneté professionnelle solide ou des revenus annexes (placements, loyers, pensions) renforcent la solidité du dossier.

Plusieurs pistes existent pour booster vos revenus :

• mettre en avant tous les revenus réguliers (allocations, pensions, revenus locatifs) ;
• valoriser les primes annuelles ou les intéressements participation ;
• développer une activité secondaire freelance ou accepter des missions ponctuelles. 

Chaque euro supplémentaire augmente mécaniquement votre capacité d’emprunt, car il élargit la marge de manœuvre laissée par le taux d’endettement.

Deuxième levier : réduire les charges fixes pour libérer du budget

Il est possible de réduire ces principales charges fixes en mettant en place des actions efficaces, comme : 

• rembourser les crédits à la consommation en cours ;
• regrouper les prêts pour baisser les mensualités ; 
• supprimer les abonnements non essentiels comme Netflix, Prime vidéo, etc. ;
• réduire les dépenses récurrentes (téléphonie, assurances, services en ligne).

Un dossier allégé de dettes et de charges inutiles présente un profil plus solide et une meilleure capacité de remboursement.

Allonger la durée du crédit offre une marge de manœuvre supplémentaire. Passer d’un prêt sur 20 à 25 ans fait baisser mécaniquement la mensualité, ce qui permet d’emprunter davantage à taux d’endettement équivalent.

Attention toutefois : une durée plus longue augmente le coût total du crédit, car les intérêts s’accumulent sur une période étendue. Pesez le rapport entre capacité d’emprunt accrue et coût global du projet.

Quatrième levier : augmenter son apport personnel, un atout décisif

L’apport personnel joue un rôle central dans l’obtention d’un prêt immobilier. Un apport plus élevé réduit le montant à emprunter, améliore le dossier et rassure la banque sur la gestion du projet.

Pour augmenter cet apport, plusieurs solutions existent :

• mobiliser votre épargne disponible (livrets, PEL, assurance-vie, compte épargne entreprise) ;
• solliciter une aide familiale (donation, prêt familial) ;
• revendre un bien ou un véhicule pour dégager des liquidités ;
• profiter d’une prime exceptionnelle ou d’un intéressement.

Un apport conséquent facilite la négociation d’un meilleur taux de crédit et la réduction de la durée du prêt, optimisant ainsi le coût global de l’opération.

Pour optimiser votre capacité d'emprunt, soigner votre profil emprunteur reste déterminant pour convaincre la banque. Un dossier solide, des comptes bien tenus, une gestion rigoureuse des finances et une absence d’incidents de paiement renforcent votre crédibilité. Pensez à vérifier votre score de crédit, à éviter les découverts et à présenter des relevés bancaires irréprochables.

Mettre toutes les chances de son côté : l’importance de la simulation

Avant de vous lancer, prenez le temps de tester votre capacité d’emprunt à l’aide d’un simulateur en ligne. Cet outil vous permet d’ajuster vos paramètres (revenus, charges, durée, apport) et d’identifier les leviers les plus efficaces pour atteindre votre objectif. Un diagnostic précis vous aidera à cibler les efforts à fournir et à bâtir une stratégie sur mesure pour optimiser capacité d'emprunt.

Augmenter sa capacité d’emprunt repose sur une démarche structurée et proactive. Agir sur les revenus, les charges, la durée du prêt et l’apport maximise les chances de concrétiser son projet immobilier. Un dossier bien préparé, des finances saines et une stratégie adaptée ouvrent la voie à un financement optimisé et à la réalisation de vos ambitions.

(1) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R54590