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24 juin 2020
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Trouver un studio pour son aîné sans vider son PEL à Paris, telle est la mission de nombreux parents. Ou tout simplement avoir un appartement en location dans une grande ville sans se ruiner est aujourd’hui délicat...Suite à l’inflation de nombreux loyers, le gouvernement a décidé de venir en aide aux locataires en imposant un encadrement des loyers dans les grandes villes de France. Mais est-ce un dispositif efficace ?
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Sommaire
Trouver un studio pour son aîné sans vider son PEL à Paris, telle est la mission de nombreux parents. Ou tout simplement avoir un appartement en location dans une grande ville sans se ruiner est aujourd’hui délicat...Suite à l’inflation de nombreux loyers, le gouvernement a décidé de venir en aide aux locataires en imposant un encadrement des loyers dans les grandes villes de France. Mais est-ce un dispositif efficace ? Qui sont les gagnants : les propriétaires ou les locataires ? Retour sur ce dispositif avec quelques surprises…
1. Les origines de l’encadrement des loyers
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Depuis 2014, la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) a mis en place le dispositif de l’encadrement des loyers pour les zones dites “tendues”. La loi avait imposé ce dispositif à Paris et à Lille. Pendant 2 ans, cette mesure a permis de stabiliser les prix des loyers dans la capitale. Avant d’être arrêté, suite à une faille légale… Aujourd’hui, avec la loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), l’encadrement des loyers est de nouveau possible dans 28 agglomérations.
Pour rappel ?
Une zone tendue est une zone où il n’y a pas assez de logements par rapport à la demande, un écart de prix dans le parc immobilier public (par exemple : HLM) et le parc immobilier privé et on ajoute à cela, un faible taux de construction dans les 3 prochaines années. Ces facteurs permettent de savoir si la zone va manquer de logements ou non.
Par définition, l’encadrement des loyers favorise l’accès au logement où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. Ce dispositif a pour but de limiter les hausses de loyers de prix abusifs dans certaines grandes villes, notamment Paris.
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Maître Ganaelle Soussens
Sur le plan sociétal, on constate que cela devient impossible de se loger dans de nombreuses grandes villes de France. Le but de la loi Elan est d’essayer de réguler le marché immobilier pour que tout le monde puisse avoir un toit dans une zone tendue.
Le saviez-vous ?
En 2015, 30% des loyers parisiens ont connu une baisse suite à la loi Alur.
(Source Observatoire des loyers).
Pour donner les loyers de référence, l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération de Paris) a rassemblé toutes les données du marché locatif parisien pour définir le loyer de référence par m² en fonction de la localisation, date de construction de l’immeuble et du type du bien immobilier (studio, 2, 3 pièces (etc.) et meublé ou vide).
Suite aux fourchettes de loyers proposés au m² pour chaque bien immobilier, un arrêté du préfet de Paris définit un loyer de référence (ou loyer médian), un loyer de référence minoré (le loyer de référence diminué de 30%) et le loyer de référence majoré (le loyer supérieur de 20 % au loyer de référence) pour les habitations concernées par l’encadrement des loyers.
Bonne nouvelle, la hausse des prix des locations a été freinée par l’encadrement des loyers.
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Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
Même si les bailleurs ne respectent pas cette nouvelle mesure, ce dispositif a au moins réussi à freiner la hausse des prix des locations dans la Capitale.
Le saviez-vous ?
28 agglomérations françaises sont concernées par l’encadrement des loyers. Pour Paris, l’OLAP a détaillé 80 quartiers regroupés en 14 secteurs géographiques pour donner une référence de loyers aux bailleurs.
Depuis le 1er juillet 2019, chaque bailleur doit suivre les recommandations gouvernementales concernant le montant du loyer de son bien en location. L’efficacité de l’encadrement des loyers est réelle. Depuis sa mise en place, ce dispositif a réussi à freiner la hausse des prix des locations alors que les loyers avaient augmenté d’environ 7% depuis 2017 (voir notre méthodologie). Selon une étude de notre équipe scientifique, on constate même une légère baisse pendant les 6 premiers mois suivant l'implémentation du plafonnement.
Cependant, depuis le début de l’année, la tendance haussière repart. Ce phénomène peut s'expliquer par le peu de recours déposés, résultant de la complexité de la procédure qui n’inciterait donc pas les propriétaires à respecter davantage l'encadrement. Mais il y a tout de même des risques, si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré.
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Maître Ganaelle Soussens
Après avoir signé le bail, le locataire pourra saisir le Préfet si le loyer pratiqué est supérieur à celui autorisé. Le Préfet va adresser au propriétaire une mise en demeure d’ajuster le montant du loyer et de restituer au locataire le trop-perçu. Si le propriétaire ne le fait pas, le Préfet pourra lui infliger une amende de 5000€ (pour les propriétaires personnes physiques) ou 15 000€ (pour les propriétaires personnes morales, les SCI par exemple).
Le locataire peut également saisir le nouveau Juge des contentieux de la protection pour contester le montant du loyer pratiqué. Enfin, si le locataire constate un complément de loyer, le locataire pourra en contester le bien-fondé ou le montant devant la commission départementale de conciliation.
2. Après la loi, des loyers pas si accessibles…
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Mais aujourd’hui, quand on cherche un appartement en location en zone tendue, les prix des loyers restent encore exorbitants et on se demande si les propriétaires jouent le jeu... En fait, les propriétaires ont des solutions alternatives pour dépasser leurs loyers tout en respectant la loi.
Si le logement possède des caractéristiques de confort et de localisation supérieures aux habitations dite “standards” dans le même quartier, le propriétaire peut ajouter quelques euros… Par exemple, si le logement a une terrasse, un balcon, un jardin, une vue sur un monument et des équipements de qualité pour les meublés (parquet, moulures). Le bailleur a ainsi le droit d’ajouter une part supplémentaire.
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Maître Ganaelle Soussens
Le loyer « total » peut dépasser le montant du loyer "de référence" majoré, on parle alors d’un "complément de loyer". En effet, le contrat de bail peut prévoir ce complément si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnels qui :
- n’ont pas déjà été pris en compte pour retenir le loyer de référence "majoré"
- sont significatifs lorsque l’on compare le logement en question avec d’autres logements équivalents
- n’entrent pas dans les charges récupérables comme par exemple : un équipement collectif d’une copropriété ou une piscine.
En revanche, le montant du complément de loyer doit être expressément mentionné dans le bail comme le(s) :
- loyer (loyer de référence minoré, loyer de référence ou loyer de référence majoré)
- complémentaire de loyer (caractéristiques retenues et montant)
- charges
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Et quand le bailleur change de locataire, il peut aussi augmenter le loyer mais sous conditions :
- si le bien immobilier n’a pas été loué pendant les 18 derniers mois
- si le bien immobilier a eu des grands travaux équivalents à 6 mois ou plus du précédent loyer (par exemple : changement d’une nouvelle chaudière, travaux énergétiques (fenêtre, chauffage) et plomberie, électricité aux normes de rigueur
- si le loyer est très en dessous des prix du marché dans la même zone soit minimum 25% moins cher. Il est indispensable en fournissant des références de loyers dans le secteur qui est parfois difficile à faire…
3. Plus d’un logement sur deux est loué trop cher à Paris
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L'équipe scientifique de Meilleurs Agents s’est intéressée à l’évolution des loyers dans les arrondissements parisiens en se basant sur 5 500 annonces d’agences immobilières pour des locations non meublées. Et bien, plus d'une annonce sur deux ne respecte pas l'encadrement des loyers à Paris (53%). Cette proportion augmente significativement quand les logements sont situés dans les arrondissements les plus chers de la Capitale : Paris 6° (70%), Paris 7° (60%) et Paris Centre (67%). Les petites surfaces sont les plus touchées par ce phénomène. En effet, près de 80% des annonces d'appartements de moins de 20m² sont illégales contre 45% pour les appartements de 60m² à 80m².
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Au niveau du dépassement, il est de 130€ en moyenne par mois, soit 1500€ par an, ce qui représente un excès de 13% du loyer plafonné. Également, pour plus de 30% des loyers “hors la loi”, ils dépassent de plus de 150€ par mois. Par ailleurs, les petites surfaces sont là encore les plus perdantes car les loyers affichés dépassent de 22% en moyenne le loyer de référence et les abus peuvent aller bien au-delà. Ainsi, un petit 2 pièces de 18m² dans un immeuble 1900 dans le quartier de la Plaine Monceau du 17° arrondissement est affiché à 1 000€ par mois (hors charges) alors qu’il devrait être affiché à 555€ maximum. “Un an après sa remise en vigueur, l’encadrement des loyers est loin d’être respecté à Paris. Ce sont malheureusement les petits logements qui sont le plus dans l’illégalité alors que ce dispositif devait justement protéger les locataires de ce type de surfaces (étudiants,...). Toutefois, l’étude ne nous permet pas de déterminer si les bailleurs justifient le dépassement par le complément de loyer (caractéristiques exceptionnelles du bien). Celui-ci doit être obligatoirement mentionné dans le bail.” déclare Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
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4. Un dispositif mal calibré
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Les propriétaires bailleurs ne respectant pas l’encadrement ne sont pas tous mal intentionnés ! Les résultats de l’étude reflètent également le mauvais calibrage du dispositif. En effet, l’encadrement repose sur un loyer de référence par quartier, qui ne prend pas en compte toute l'hétérogénéité du marché immobilier parisien.
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Prenons par exemple le quartier Clignancourt dans le 18ème arrondissement de Paris : le même loyer de référence (27,5€ pour un 2 pièces d’un immeuble avant 1946) est appliqué pour des biens très recherchés sur la place des Abbesses comme ceux du boulevard Ney avec vue sur le périphérique.
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Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
Les loyers de référence par quartier ne reflètent pas l'hétérogénéité et la réalité du marché immobilier parisien car d’une rue à l'autre, tout peut changer. Ainsi, le loyer de référence ne devrait pas être établi par quartier mais à l’IRIS comme c'était le cas à Lille. Par ailleurs, pour affiner encore plus ce dispositif, il faudrait davantage prendre en compte l'ensemble des caractéristiques impactant la valeur du loyer.
L’intégralité de l’étude à retrouver ici
Ainsi, l’encadrement des loyers a pour volonté d’aider les locataires à trouver des logements en location sans casser la tirelire. En revanche, les propriétaires investisseurs ont du mal à s’y retrouver financièrement... En comptant le montant du crédit, les charges de copropriété et les impôts (revenus fonciers), la rentabilité n’est pas vraiment au rendez-vous. Conclusion, aujourd'hui dans les zones tendues, ce sont souvent des institutions privées et publiques qui peuvent supporter ces coûts financiers et non les particuliers. Les propriétaires investisseurs préfèrent louer leurs biens à des entreprises ou faire de la location saisonnière qui sont plus sécurisantes et rentables. On peut se le dire, on est loin de l'objectif du dispositif de trouver un toit pour tout le monde...Méthodologie Etude Meilleurs Agents réalisée en juin 2020 à partir des annonces de locations non meublées publiées par des agences immobilières entre le 1er juillet 2019 et le 15 juin 2020 (5 500 annonces) et des loyers de référence (pour des biens non meublés) disponibles par quartier et type de bien à Paris en vigueur entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020. Le loyer de référence moyen par quartier et par type de bien est calculé comme une moyenne pondérée par la répartition du parc de logements parisiens en fonction des époques de construction. Puis, nous calculons le loyer de référence majoré de 20% et nous comparons au loyer affiché dans l’annonce afin de déterminer la part d’annonces respectant ou non l’encadrement des loyers et le dépassement. Loyers de référence: https://www.data.gouv.fr/en/datasets/logement-encadrement-des-loyers-2019/
Ce qu'il faut retenir
- Plus d'une annonce sur deux ne respecte pas l'encadrement des loyers à Paris (53%). Cette proportion augmente significativement quand les logements sont situés dans les arrondissements les plus chers de la Capitale : Paris 6° (70%), Paris 7° (60%) et Paris Centre (67%).
- Plus la surface est petite, moins le loyer est dans les clous. Parmi les appartements de moins de 20m², près de 80% des annonces sont illégales.
- Le dépassement est en moyenne de 130€ par mois, ce qui représente 1 500€ par an.
- Point positif : l'encadrement des loyers a permis de freiner la hausse des prix des locations
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