Réaliser des diagnostics immobiliers : une obligation légale ?

Quentin Gres 10 aoû 2023
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La vente d’une maison est réglementée. Les vendeurs sont donc tenus de respecter certains principes. Logique. Réaliser des diagnostics immobiliers en fait partie. Pour les explications, c'est par ici !

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Quels diagnostics immobiliers pour vendre son bien
Il y a les diagnostics obligatoires... Et il y a les autres.

Sommaire

Vous l'avez compris : les vendeurs doivent effectuer des diagnostics immobiliers pour renseigner les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques du logement. Ils concernent l’installation de gaz, la présence de termites, d’amiante ou de plomb dans le bâtiment, les performances énergétiques...

Vente d’une maison sans diagnostic : est-ce autorisé ?

La vente d’une maison sans diagnostic immobilier est impossible. La loi encadre cette opération et impose des diagnostics. Il s’agit donc d’une obligation légale. Si un vendeur décide de passer outre, le notaire n'accepte pas la signature du contrat.

Ce dispositif a un objectif : réduire le nombre de demandes de renégociation ou de contestation du prix de vente après la découverte d’un vice caché.

Bien évidemment, chaque diagnostic est soumis à un délai de validité et a une portée spécifique. Alors que certains doivent être obligatoirement effectués, ce n’est pas le cas pour d’autres.

Un particulier peut réaliser l'état des risques et pollutions (ERP) et effectuer le métrage loi Carrez. En ce qui concerne les autres démarches, il est nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur certifié. Vous ne savez pas lequel choisir ? Faites-vous accompagner par une agence immobilière.

Quels sont les diagnostics obligatoires ?

Tout d’abord, précisons que les diagnostics sont regroupés en un document : le DDT (Dossier de Diagnostic Technique). Ce dernier est annexé à la promesse de vente ou au contrat de vente. Il est aussi inclus dans le dossier de vente laissé à la disposition des futurs acheteurs.

Au moment de la visite de la maison mise en vente, tout le monde peut consulter le document.

Les diagnostics obligatoires peuvent être classés en deux groupes :

  • Les diagnostics renseignant sur les caractéristiques de la maison ;
  • Les diagnostics en fonction de l’âge du bâti.

Les diagnostics renseignant sur les caractéristiques de la maison

Comme son nom l’indique, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) donne des informations sur les besoins énergétiques du bien immobilier. Il est valable pendant dix ans. Lors de sa réalisation, le professionnel prend en compte la qualité des matériaux utilisés, le mode de production d’eau chaude et de chauffage, le type d’isolation...

Le DPE se présente sous la forme d’une notation de A à G. Meilleure est la note, plus économe en énergie est la maison.

Pour une maison en copropriété, le vendeur doit aussi fournir la surface habitable en loi Carrez. Dans l’idéal, il vaut mieux que cette information figure dans l’annonce immobilière.

Les diagnostics en fonction de l’âge du bâti

Le caractère obligatoire des autres démarches dépend de la nature du bien, de sa situation géographique et de l’année de construction.

  • Le diagnostic plomb pour une habitation construite avant 1949 : il vérifie que le niveau d’exposition au plomb n’excède pas le seuil autorisé. Chaque acquéreur doit avoir conscience d’un éventuel risque avant la signature du contrat.
  • Le diagnostic amiante pour une propriété dont le permis de construire a été établi avant juillet 1997 : il prévient l’acheteur d’un risque potentiel pour sa santé.

Pour toutes les maisons :

  • Le diagnostic d’assainissement non collectif : si l’habitation n’est pas reliée au réseau collectif. Validité de 3 ans ;
  • Le diagnostic électricité et gaz : dans le cas où les installations ont été effectuées il y a plus de 15 ans de cela. Validité de 3 ans ;
  • Le diagnostic termites et mérules : si le logement se trouve dans une zone à risque selon un arrêté de la préfecture ;
  • L’État des risques et pollutions (ERP) : il indique si la construction est située dans une zone à risque (cyclonique, sismologique, technologique, minier, naturel ...).

Les diagnostics facultatifs

Bien qu’ils soient facultatifs, ces diagnostics rassurent les potentiels acheteurs. Ils démontrent notamment l’attitude transparente du vendeur. Et ça, c'est toujours rassurant.

Il s’agit, par exemple, de :

  • Diagnostic incendie ;
  • Diagnostic Internet ;
  • Diagnostic radon ;
  • Diagnostic piscine ;
  • Diagnostic légionellose.

Combien coûtent ces diagnostics ?

Le coût d’un diagnostic dépend de l’emplacement et de la surface de la maison. Il est préférable d’en tenir compte avant de mettre votre bien immobilier en vente.

L’annuaire des diagnostiqueurs certifiés peut être consulté gratuitement en ligne. Libre à vous de contacter l’expert de votre choix. Pour bénéficier d’un tarif intéressant, demandez différents devis et comparez-les. N’hésitez pas à entamer des négociations. Mais gardez en mémoire qu’un prix élevé ou bas n’est pas un gage de fiabilité.

Pour vous assurer de la qualification d’un diagnostiqueur, rapprochez-vous d’un agent immobilier. Si les diagnostics obligatoires sont erronés, l’acheteur peut bénéficier d’une indemnisation (à condition qu’il le démontre).

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Comment vendre sans avoir besoin de faire ces diagnostics ?

C’est impossible, car la loi impose au vendeur de fournir les diagnostics obligatoires à l’acquéreur, comme il a été dit plus haut. Dans le cas contraire, il sera responsable des éventuelles conséquences de ces défauts d’informations. Pour que la transaction immobilière soit légale, le vendeur ne peut en être dispensé. D’ailleurs, le notaire refusera de signer l’acte de vente.

Si le vendeur ne réalise pas les diagnostics, il s'expose à des sanctions prévues par la réglementation en vigueur. De son côté, l’acheteur peut exiger une renégociation du contrat ou demander une annulation de la vente. Ce qui est fâcheux, vous en conviendrez.

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