Location : êtes-vous prioritaire en cas de vente de votre logement ? 

Karin Scherhag 24 fév 2022
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Votre propriétaire vend le logement dans lequel vous vivez ? On vous explique dans quel cas vous êtes prioritaire pour racheter son bien.
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Sommaire
En cas de vente d’un bien immobilier par un propriétaire bailleur, son locataire peut être prioritaire pour acquérir le logement dans lequel il vit. Quels sont les critères  pour bénéficier de ce droit de préemption ? Décryptage.  La vente de son logement, c’est souvent la crainte n°1 de tout locataire qui se sent bien chez lui et qui n’a pas envie d’en partir. Il existe pourtant des droits à respecter par le propriétaire bailleur avant de vendre. En effet, le locataire bénéficie d’un droit de  préemption en cas de vente de son logement : il est donc prioritaire pour l’acquérir, sous  certaines conditions. 

Le droit de préemption du locataire, kézako ? 

Si le propriétaire décide de se séparer de son bien, il doit donner congé à son locataire six mois avant la fin du bail dans le cas d’une location louée vide, par lettre recommandée avec avis de réception ou par exploit d’huissier. Le congé pourra avoir comme motif la vente du bien. Il devra également comporter le prix auquel le propriétaire  souhaite vendre son bien ainsi que la notice d’information relative aux obligations du bailleur selon l’arrêté du 13 décembre 2017.  Le locataire bénéficiera ainsi d’un droit de préemption sur le bien qui lui sert de résidence  principale. Plus concrètement, il pourra l’acquérir de manière prioritaire (article 15 de la loi  n°89-462 du 6 juillet 1989). En effet, la notification de congé pour vendre envoyé par le  propriétaire bailleur vaut offre de vente à destination du locataire. 

Gare aux exceptions !

Il existe trois exceptions au droit de préemption : 1. Si le propriétaire décide de vendre le logement à un proche parent (jusqu’au  3ème degré), le locataire ne profite pas du droit de préemption. Le membre de la famille aura alors la priorité pour devenir le nouvel acquéreur. 2. Si le propriétaire décide de vendre en cours de bail, le locataire continuera à  bénéficier de sa location avec un nouveau propriétaire. 3. Enfin, le droit de préemption n’est pas valable pour les locations meublées comme le stipule la loi ALUR. En effet, seules les locations vides sont concernées par le droit de priorité au profit du locataire. À noter que dans le cadre d'une location meublée, le congé adressé par le propriétaire au locataire pour la vente de son bien devra se faire trois mois avant la date d’échéance du bail.  

Le locataire a deux mois pour acheter ou non le logement

Lorsque l’occupant des lieux reçoit la lettre de congé de son propriétaire, le compte à rebours est définitivement lancé ! Le locataire a en effet deux mois pour signifier son souhait d’acheter le bien, par lettre recommandée avec avis de réception.   Une fois le délai des deux mois écoulé et en cas de non-réponse du locataire, le droit de  préemption est levé et l’occupant doit quitter les lieux à la fin du bail. En revanche, si le locataire accepte l’offre de vente de son propriétaire, il dispose d’un délai de deux mois supplémentaires pour réaliser la vente, et ce à compter de l’envoi de sa réponse au bailleur. 
Ce n’est pas tout. Si le locataire précise dans sa réponse qu’il aura recours à un prêt  immobilier, son acceptation de l’offre est alors conditionnée à l’obtention de son prêt auprès de la banque, et le délai de réalisation de la vente est donc allongée à quatre mois. Le délai accordé au locataire court à compter du début du délai de préavis de six mois : le locataire peut donc se prononcer entre quatre mois et six mois avant la fin du bail. 

Le saviez-vous ?

Si le propriétaire décide par la suite de vendre le bien à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l’acheteur, il est tenu de proposer une nouvelle fois la priorité au locataire, qui aura un délai d’un mois pour accepter - ou  refuser - cette seconde offre de vente.

Qu’en est-il du droit de préemption en cas de vente de l’immeuble ? 

Si le propriétaire vend son immeuble à un acheteur qui l’achète en entier, soit en “un bloc”,  il n’y a alors pas de mise en copropriété. Le droit de préemption ne s’applique donc pas automatiquement pour le locataire. Cela dépendra en effet de l’engagement de l’acquéreur de l’immeuble à propos du prolongement des baux en cours. Il existe en effet deux possibilités (uniquement valables pour les immeubles qui comportent au moins six logements) : 1. Si les baux en cours sont prolongés de six ans par l’acheteur de l’immeuble, les locataires ne sont alors pas prioritaires pour acheter leur logement. 2. En revanche, si les baux en cours ne sont pas prolongés durant six ans, les locataires de l’immeuble sont prioritaires pour acquérir leur logement. Ce droit de préemption du locataire créé par la loi Aurillac est prévu par l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Quoiqu’il en soit, avant de vendre, les propriétaires ont tout intérêt à bien estimer leur logement !
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