Lorsqu’un logement est loué, la répartition des réparations entre le propriétaire et le locataire peut susciter des interrogations. Qui doit payer les petites réparations ou l'entretien courant ? Quels travaux sont considérés comme relevant de la responsabilité du bailleur ? Pour éviter tout malentendu, il est essentiel de connaître les obligations de chacun. Voici un guide, qui vous permettra de mieux comprendre ce qui incombe au locataire, en vous appuyant sur la législation.
L’entretien courant : une obligation du locataire
Le locataire est tenu d’assurer l’entretien régulier du logement et de ses équipements. Cela inclut toutes les petites interventions nécessaires pour maintenir le bien en bon état de fonctionnement. On parle ici d’entretien courant, c’est-à-dire de gestes simples, récurrents, mais indispensables à la préservation du logement.
Par exemple, le locataire doit régulièrement nettoyer les aérations, déboucher les canalisations lorsqu’elles sont obstruées par un usage normal, remplacer les joints de robinet ou changer les ampoules. Il lui revient aussi de dépoussiérer les grilles de ventilation ou de dégivrer le réfrigérateur, si celui-ci fait partie de l’équipement fourni.
Dans les pièces humides, comme la salle de bains ou la cuisine, il doit également surveiller l’apparition de moisissures et agir, en nettoyant ou en ventilant correctement, sauf si une défaillance structurelle est en cause.
Les petites réparations à la charge du locataire
Au-delà de l’entretien, certaines réparations légères sont aussi à la charge du locataire. Le décret du 26 août 1987 établit une liste indicative des réparations locatives. Même si elle n’est pas exhaustive, elle sert de référence dans la majorité des cas. Ces interventions comprennent par exemple :
- le remplacement des interrupteurs ou des prises électriques cassées,
- le changement d’un flexible ou d’un pommeau de douche,
- le graissage des gonds et des serrures,
- le remplacement d’un carreau brisé par accident.
Les équipements spécifiques fournis avec le logement
Quand le logement est loué meublé ou qu’il comprend des équipements spécifiques (chauffage, électroménager...), le locataire a aussi la responsabilité de les entretenir. Cela signifie qu’il doit s’assurer de leur bon fonctionnement tout au long de la location.
Que le logement soit loué vide ou meublé, si l’on prend l’exemple d’une chaudière individuelle, le locataire doit programmer un entretien annuel avec un professionnel certifié, à ses frais, sauf clause contraire dans le bail. Il en est de même pour les chauffe-eau ou les climatiseurs.
En revanche, si un appareil tombe en panne, sans qu’une faute d’entretien ne puisse être retenue contre le locataire, les frais de réparation ou de remplacement peuvent revenir au propriétaire.
Si une dégradation est causée par le locataire, ses enfants ou un tiers invité, il devra en assumer la réparation, sauf s’il prouve que le dommage résulte d’un vice de construction, d’une usure normale ou d’un cas de force majeure.
Les travaux d’embellissement ou de personnalisation
Le locataire peut réaliser des aménagements dans le logement, tant qu’ils ne modifient pas de manière irréversible les lieux. Il peut ainsi poser des rideaux, repeindre les murs dans des tons sobres ou installer des étagères.
Toutefois, si les transformations sont plus importantes (abattre une cloison, changer le revêtement de sol, installer une cuisine équipée), il doit obtenir l’accord écrit du bailleur. À défaut, le propriétaire pourrait exiger une remise en état lors du départ ou retenir tout ou partie du dépôt de garantie.
Par ailleurs, si des détériorations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie – même s’il s’agit de travaux décoratifs –, le locataire peut être tenu responsable de leur réparation.
Cas particuliers et limites de la responsabilité du locataire
Certaines réparations ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire. C’est notamment le cas des travaux liés à la vétusté, à un défaut structurel du bâtiment ou à une malfaçon. Si une canalisation éclate à cause d’un gel imprévisible ou si une panne provient d’un appareil vétuste, le propriétaire doit intervenir.
De la même manière, les grosses réparations sur les installations collectives (ascenseur, toiture, réseaux) restent sous la responsabilité du bailleur. Le locataire n’est pas tenu de financer leur entretien ni leur remise en état.
Enfin, si le logement subit un sinistre (inondation, incendie, tempête) non causé par une négligence du locataire, les travaux de remise en état seront, selon les cas, pris en charge par l’assurance du bailleur ou celle du locataire, en fonction des responsabilités établies.
Une répartition encadrée par la loi et le contrat de bail
Le bail signé entre les parties peut préciser plus en détail la répartition des réparations. Toutefois, le propriétaire ne peut pas imposer au locataire, dans le bail, des obligations contraires à la loi, comme prendre en charge des réparations qui lui incombent légalement.
En cas de doute ou de litige, il est conseillé de se référer au décret sur les réparations locatives ou de contacter une association spécialisée dans le logement (comme l’ADIL), qui peut offrir un accompagnement et des conseils juridiques gratuits.
Le locataire peut être redevable de certaines charges, les charges récupérables, que le propriétaire engage pour assurer la maintenance et les réparations des parties communes. Cette liste de charges est strictement encadrée.
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