Se lancer dans la location meublée peut donner le vertige. Il y a pas mal de paperasse, d'obligations à respecter et de précautions à prendre pour se prémunir de toutes formes de litiges. Effectivement, devenir propriétaire bailleur ne s'improvise pas. Règles, devoirs, démarches... Nous avons récapitulé différentes points pour louer l’esprit zen.
Une location meublée obéit à des normes
Une location meublée répond à des critères précis de décence (superficie, entretien, ventilation…) et d’équipement. Pour faire simple, dans ce type de logement, le locataire doit n’avoir qu’à poser ses valises. Un décret de 2015 fixe la liste des meubles obligatoires pour qu’un logement soit considéré comme meublé :
- une literie complète avec couette ou couverture ;
- des rideaux ou des volets dans la chambre ou ce qui s’y rapproche dans le cas d’un studio ;
- une cuisine équipée avec ses ustensiles ;
- des étagères ou meubles de rangement ;
- des luminaires ;
- une table et des chaises ;
- des produits d'entretien adaptés aux caractéristiques du logement, lit-on sur le site de l'Anil.
N’oubliez pas de faire réaliser certains diagnostics, dont le diagnostic de performance énergétique (DEP). Votre locataire pourrait vous le réclamer. Et pour rappel, depuis janvier 2025, la loi interdit de louer les logements notés G. En 2028 ce sera au tour des F.
Le bail d’une location meublée
C’est un avantage si vous n’aimez pas les formalités. Le bail d’un meublé s’étend au moins sur 1 an. Il est reconductible tacitement. En revanche, si vous avez choisi un étudiant pour locataire, sa durée est de 9 mois. Il peut être prolongé si l'occupant en fait la demande.
Trouver le juste loyer de sa location meublée et le réviser
Libre à vous de fixer votre loyer de votre meublé. Mais si vous voulez qu'il trouve preneur, restez raccord avec ce qui se pratique autour de chez vous. Tenez aussi compte du standing du logement, comme de l'immeuble. En revanche, en zones tendues, conformez-vous à la réglementation en vigueur.
N'oubliez pas qu'il vous faudra remettre à votre locataire des quittances pour chaque loyer perçu.
La révision du loyer des locations meublées
Sur son site, Loc Services explique qu' « une révision du loyer peut intervenir une fois par an, à une date fixée dans le contrat ou à la date anniversaire du contrat. Cette révision ne peut être faite que si elle est indiquée dans le bail. Le bailleur dispose d’un an pour demander cette révision au locataire à compter de la date de révision. Dans ce cas, elle prend effet à compter de la date de la demande ».
La révision du loyer tient compte de l'indice de référence des loyers (IRL). Pour réviser un loyer, voici le calcul : loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente = nouveau loyer
Les charges locatives à la charge du locataire
Vous pouvez récupérer auprès de votre locataire certaines charges. Comme par exemple les dépenses touchant l’entretien ou les petites réparations des parties communes. En location meublée, le locataire règle souvent ses charges, au forfait, avec chaque mensualité de loyer. En fonction des dépenses, des régularisations peuvent avoir lieu.
S’assurer de percevoir les loyers de sa location
La garantie Visale (à la demande du locataire) et la garantie loyers impayés (à la demande et la charge du propriétaire) sont des assurances qui promettent aux propriétaires de percevoir leurs loyers ou d'être indemnisé s’il y avait de la casse.
Pensez à demander un dépôt de garantie mais pas plus de 2 mois de loyer, hors charges. Vous le rendrez au locataire à son départ après l’état des lieux de sortie, si bien sûr il n’y a pas eu de dégradation du logement.
Congé et préavis pour une location meublée
Vous voulez récupérer le logement ? Donnez congé à votre locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Vous disposez d’un préavis de 3 mois. Si c’est le locataire qui vous dit bye-bye, il dispose d’un préavis d’1 mois.
La mise en location d'un logement meublé
Prenez quelques photos, rédigez votre annonce détaillée et mettez en location votre logement. Tout ce formalisme vous donne la migraine ? Confiez la gestion du logement à un professionnel.
Quelle fiscalité quand on loue en meublé ?
Si vous optez pour la location meublée, vous relevez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Alors, 2 régimes de fiscalité sont possibles :
- régime du micro-BIC : abattement de 50% sur le montant des loyers ;
- régime du BIC au réel simplifié : déduction de certaines charges, de travaux, d’amortissement...
À voir selon votre situation et vos revenus.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)