Comprendre ce qu'est une zone tendue en immobilier

Que l'on soit propriétaire ou locataire, on a tous entendu ou lu le terme de « zone tendue ». Et nous nous sommes tous posé cette question : c'est quoi, une zone tenue ? Pour faire simple, c'est une zone délimitée du territoire français dans laquelle il est difficile de trouver un logement. Le marché immobilier y est en tension car la demande est supérieure à l'offre, qu'il s'agisse de location ou d'achat. Et oui, les prix de l'immobilier en France sont très variables et il est toujours plus difficile de se loger à Paris, Lyon, Bordeaux et les communes en périphérie qu'à Clermont-Ferrand ou Saint-Étienne.

Mais, d'après le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, les communes et agglomérations situées en zone tendue présentent aussi une « proportion élevée de logements affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale par rapport au nombre total de logements ». Autrement dit, il existe des communes où les biens composant le parc immobilier sont surtout des résidences secondaires et des locations de tourisme. Et cela crée un déficit de logements pour les personnes à la recherche d'une résidence principale.

L'État souhaite endiguer le problème de la tension immobilière avec différents dispositifs : des aides d'accès au logement, des loyers encadrés et des délais plus courts pour quitter une location. Pour savoir si vous pouvez profiter de l'un de ces dispositifs, vous avez besoin de connaître la situation de la commune où vous vivez. Il est évident que des villes comme Paris, Marseille et Ajaccio font partie de ces zones tendues. Mais qu'en est-il de Montpellier, Aix-en-Provence, Arles ou encore Grenoble, Nantes et Beauvais ? Il existe bien une liste des communes situées en zone tendue mais elle est régulièrement modifiée.

Vous avez la nette impression que tout ça tourne au casse-tête ? Rassurez-vous, ce n'est pas le cas ! Il existe un simulateur en ligne pour vous aider. Il suffit d'entrer le nom de la commune pour avoir une réponse immédiate.

Il nous paraît utile de nous attarder sur deux dispositifs essentiels mis en place pour alléger la tension immobilière.

Le préavis pour une location en zone tendue

Vous le savez, il faut prévenir le bailleur ou le propriétaire à l'avance quand vous quittez un logement en location. C'est ce qu'on appelle « un délai de préavis ». Il prend la forme d'une lettre de congé envoyée en recommandé avec avis de réception.

Pour rappel, le délai de préavis est de trois mois pour un logement vide et d'un mois pour un logement meublé. Vous habitez à Bastia, Annecy ou Bayonne ? Il semble que votre logement se trouve en zone tendue. Les choses sont donc différentes : le délai de préavis passe à un mois pour un logement vide. N'oubliez pas de préciser dans la lettre de congé la loi et le décret qui autorisent ce délai réduit.

L'encadrement des loyers en zone tendue

Si votre logement se trouve en zone tendue, vous pouvez profiter de l'encadrement des loyers. C'est possible en cas de signature d'un nouveau bail ou d'un renouvellement. Cet encadrement est fixé par arrêté préfectoral, qui précise le loyer médian de référence. Le propriétaire ou le bailleur peut mettre en place une majoration quand le loyer est sous-évalué par rapport au marché (sauf si le logement est classé F ou G au DPE). Sachez qu'en tant que locataire, vous avez le droit de refuser une augmentation de loyer. Mais, attention : vous avez quatre mois pour le faire (à partir de la réception de la notification d'augmentation).