De combien votre propriétaire peut-il augmenter votre loyer ?

Vous l’avez peut-être appris à vos dépens, mais le montant de votre loyer n’est pas nécessairement constant sur toute la durée de votre bail. Votre propriétaire peut vous signifier son intention de le réviser. Généralement, cette majoration vise à rattraper l’inflation. Toutefois, votre bailleur ne peut pas augmenter le loyer de façon démesurée. L’indice de référence des loyers (IRL) plafonne cette augmentation. De plus, une clause de révision doit figurer dans le contrat de bail locatif. Dans le cas contraire, le loyer reste inchangé sur toute la durée du bail.

À noter : la révision annuelle de votre loyer n’est pas automatique. Votre bailleur doit vous informer de son intention de réviser votre loyer avant la date d’anniversaire de votre bail, ou avant la date mentionnée dans votre contrat. Il ne peut y avoir d’indexation rétroactive, s’il ne s’est pas manifesté à temps.

En cas de révision annuelle de votre loyer, son augmentation ne peut pas être supérieure à la variation de l’IRL. L’indice de référence, calculé par l’INSEE est établi tous les trimestres.

Pour connaître le montant de l’augmentation de votre loyer, vous pouvez utiliser la formule suivante : nouveau loyer = montant de l’ancien loyer hors charges x (IRL du dernier trimestre / IRL du même trimestre de l’année précédente)

Par exemple, pour un loyer de 1 200 euros, réévalué en mars 2024, quel sera votre nouveau loyer ? Le dernier indice publié par l’INSEE est celui du quatrième trimestre 2023 : 142,06. L’indice du quatrième trimestre 2022 était le suivant : 137,26.

Votre nouveau loyer ne peut pas excéder ce montant : 1200 x (142,06/137,26) = 1241,96 euros.

Pour limiter les impacts de l’inflation galopante de ces derniers mois, un bouclier loyer a été mis en place par le gouvernement. Initialement prévu pour courir jusqu’en juin 2023, il a finalement été prolongé jusqu’au 31 mars 2024. Ainsi, les hausses de loyer sont plafonnées à 3,5 % jusqu’à cette date !

Pour les Outre-mer et la Corse le bouclier loyer est plus protecteur. La révision de votre loyer ne doit pas excéder +2,5 % en Outre-mer et +2 % en Corse.

À quoi faut-il s’attendre à partir du 1^er avril 2024 ? A priori le bouclier loyer ne sera pas reconduit, sauf surprise de dernière minute. Faut-il alors craindre des augmentations de loyers importantes pour cette année ? Pour l’heure, la réponse est non. En effet, l’inflation a bien ralenti depuis janvier et elle ne devrait pas excéder 3,5 % cette année. Les projections établissent une inflation en dessous des 3 % pour 2024. L’IRL qui reflète l’inflation devrait donc suffire à contenir la hausse des loyers.

En cours de location, certains travaux peuvent justifier une augmentation du montant du loyer. C’est le cas pour les travaux d’amélioration et les travaux de rénovation effectués dans votre logement. Mais que sont les travaux d’amélioration ? La loi n’en donne pas une définition précise, toutefois, la jurisprudence les définit de la façon suivante : « Travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».

L’élévation du loyer pour travaux d’envergure nécessite l’accord entre le propriétaire et le locataire. Un avenant doit également figurer au contrat, ou une clause travaux doit avoir été prévue précisant : la nature des travaux, les modalités, la durée de mise en œuvre, ainsi que le montant de la majoration de loyer. Le montant de la hausse de loyer est généralement de 15 % du montant total des travaux effectués, réparti sur les 12 mois de l’année. Les travaux doivent représenter au moins 50 % d’une année de loyer.

Votre propriétaire a l’obligation de respecter l’IRL, et la législation en cas d’augmentation de loyer exceptionnelle, pour déterminer le montant de votre nouveau loyer. Dans le cas contraire, il est en infraction et il doit vous rembourser le trop-perçu. Vous pouvez lui signifier votre désaccord par courrier recommandé avec accusé de réception, en motivant votre refus.