Avec le loyer viennent les charges locatives : ce montant supplémentaire que le locataire doit en général payer chaque mois. Mais que comprennent exactement ces charges ? Meilleurs Agents vous explique quelles dépenses sont récupérables par le propriétaire, leur mode de calcul, ainsi que les modalités de paiement et de régularisation pour le locataire.
Qu’appelle-t-on charges locatives ?
Un bien immobilier engendre des dépenses. Lorsqu'il est proposé à la location, celles-ci sont réparties entre le propriétaire et le locataire, sous certaines conditions.
Définition des charges locatives
En France, les charges locatives désignent l'ensemble des dépenses qu'un propriétaire (ou bailleur) engage pour un bien locatif et qui peuvent être récupérées auprès du locataire.
En d'autres termes, le propriétaire demande au locataire de rembourser une partie des dépenses réalisées pour l'entretien du bien et le paiement de certaines taxes. La liste des charges récupérables est strictement encadrée par la loi.
Ce qui est exclu des charges locatives
Certaines dépenses ne peuvent pas être récupérées auprès du locataire.
- Cela concerne notamment l’équipement nécessaire pour garantir un logement décent : installations électriques et sanitaires, système de chauffage, chauffe-eau, etc. Les travaux de réparation sont à la charge du propriétaire, sauf en cas de défaut d’entretien imputable au locataire.
- Un propriétaire ne peut pas non plus demander le remboursement de gros travaux extérieurs, comme la rénovation de façades.
Quelles sont les charges récupérables ?
Alors que doit payer le locataire ? La liste des charges récupérables est définie par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Pour simplifier, voici les principales catégories.
Production et consommation d'eau froide et chaude
Le locataire rembourse toute l’eau qu’il consomme, ainsi que celle utilisée pour l’entretien des parties communes et des espaces extérieurs, le cas échéant. Le propriétaire peut également demander le remboursement des dépenses liées à :
- l’entretien de l’eau,
- l’exploitation des compteurs d'eau,
- la réparation des fuites sur les joints.
La redevance d’assainissement (collecte et traitement des eaux usées) est également à la charge du locataire.
Entretien de parties communes et équipements collectifs
Dans un immeuble collectif géré en copropriété, le locataire peut être redevable des frais liés à :
- l’ascenseur (électricité, entretien et petites réparations ; le contrôle technique n’est pas récupérable),
- la consommation d’électricité des parties communes,
- le personnel chargé du nettoyage,
- le chauffage collectif (souvent au prorata de la consommation du locataire),
- l’entretien des espaces extérieurs (voies de circulation, abords des espaces verts, aires de stationnement),
- le salaire du gardien ou du concierge.
Taxes récupérables
Certaines taxes peuvent être répercutées sur le locataire, notamment celles liées à l’enlèvement des ordures ménagères et au balayage. En revanche, la taxe foncière n’est pas récupérable.
Les charges récupérables sont identiques pour une location meublée ou vide.
Les modalités de paiement des charges récupérables
Le locataire règle ses charges par provisions, c’est-à-dire par avances régulières. Il s'agit toujours du même montant. Le propriétaire peut ensuite procéder à une régularisation annuelle.
Provision mensuelle
En plus du loyer, le locataire verse des charges dont le montant est fixé à l’avance. Pour les calculer, le propriétaire se base sur les dépenses de l’année précédente et sur un budget prévisionnel.
Régularisation annuelle
Chaque année, le propriétaire compare le total des provisions versées aux dépenses réellement engagées, afin de régulariser la situation.
- En cas de trop-perçu, le montant est remboursé au locataire.
- En cas de déficit, le locataire doit verser le complément.
Le propriétaire doit fournir au locataire :
- le décompte des charges locatives par nature (électricité, ascenseur, chauffage, etc.),
- le mode de répartition des charges si plusieurs logements sont concernés,
- une note explicative sur le calcul des charges de chauffage et d’eau chaude collective, le cas échéant.
Ces informations doivent être transmises au moins un mois avant la régularisation annuelle. Le locataire peut demander tous les justificatifs, que le propriétaire doit conserver pendant six mois après l’envoi du décompte.
Pour un logement meublé, le paiement peut se faire au forfait ou par provisions avec régularisation annuelle, selon ce qui est précisé dans le bail.
Trois points clés à retenir
- Les charges récupérables sont des dépenses engagées par le propriétaire et remboursables par le locataire, selon une liste fixée par décret.
- Elles sont payées mensuellement en plus du loyer, avec une régularisation possible chaque année.
- Le propriétaire doit fournir les justificatifs dans les six mois suivant l’envoi du décompte.
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