En France, environ 1 habitation sur 10 demeure inoccupée ! Si la situation du logement n’était pas si critique depuis quelques années, ce serait sans doute une information parmi d’autres. Toutefois, les difficultés d’accès au logement des familles modestes, voire des classes moyennes, donne au sujet une tout autre dimension. D’ailleurs, qu’est-ce qui explique un si grand nombre de logements vacants sur le territoire ? Pourquoi leurs propriétaires sont-ils réticents à les mettre en location ? Explications.

Un constat amer…
Le chiffre est lâché : il y aurait environ 3,1 millions de logements vacants en France, soit à peu près 8 % du parc immobilier, selon les données de L’INSEE. Un nombre qui aurait tendance à augmenter au fil des années. À Paris, près d’une habitation sur cinq serait inoccupée !
Face à cette réalité, on rencontre une autre situation tout aussi préoccupante : un marché locatif complètement sclérosé, avec une forte pénurie d’offres et des loyers qui ne cessent d’augmenter. Entre octobre 2023 et octobre 2024, l’offre locative a baissé d’environ 8,6 %, selon les équipes scientifiques de Meilleurs Agents.
Le saviez-vous ?
Selon le Centre d’observation de la société, les logements vacants de l’agglomération parisienne et ceux des villes de Bordeaux, Nice, Lyon, Lille et Marseille pourraient « loger 1,2 million de personnes, si on compte deux personnes par foyer ».
Le propriétaire du logement vacant a-t-il un profil type ?
Un rapport de la direction interministérielle de la transformation publique soutient que presque 50 % des propriétaires de logements inoccupés auraient plus de 65 ans. De plus, ils bénéficieraient de bonnes conditions financières et un tiers d’entre eux seraient multipropriétaires, avec 4 biens immobiliers ou plus. Autre caractéristique : ils résideraient non loin du bien laissé vacant, puisque « 71 % des logements vacants sont situés dans le département de résidence de leur propriétaire ».
Mais quelles sont les raisons qui les poussent à ne pas louer leurs biens ? En vérité, la réponse est sans doute à rechercher à plusieurs niveaux. La fiscalité est un élément récurrent souvent cité, mais d’autres causes encouragent cette décision.
La fiscalité en cause
La fiscalité est un élément important scruté par les investisseurs. Lorsqu’elle n’est pas avantageuse, elle peut les dissuader de faire de la location longue durée. « Aujourd’hui, avec la crise du logement qu’on connaît, mettre un appartement en location nue est d’utilité publique, mais on est autant, voire plus taxés que si on investissait dans des actions. », explique une multipropriétaire savoyarde, qui loue deux appartements sur trois. « J'ai fait le calcul bénéfice-risque, et je préfère ne pas louer le troisième. », conclut-elle. D’autres encore relèvent un manque d’équité des régimes fiscaux, entre la location nue, laissée-pour-compte, d’un côté, et la location meublée et la location saisonnière, qui bénéficient d’avantages fiscaux caractérisés, de l’autre.
Aujourd’hui, avec la crise institutionnelle française, le moment est encore plus délicat, puisqu’il n’y a pas de visibilité à long terme sur la fiscalité immobilière. Une situation qui pousse clairement à l’attentisme des propriétaires.
Certaines passoires thermiques ne peuvent plus être louées
En 2024, on estime à 4,2 millions le nombre de passoires énergétiques sur le territoire français. Selon Hellio, le spécialiste de la maîtrise de l’énergie, environ 20,4 % des logements vacants sont des « logements passoires », avec une classe DPE en F ou G. Le calendrier des interdictions de location de la loi Climat et Résilience représente un problème sérieux pour certains propriétaires qui ont des difficultés à effectuer les travaux de rénovation énergétique nécessaires.
Un rapport émanant du ministère de la Transition écologique met en avant le fait que les propriétaires arrivant en Ehpad ou se trouvant dans des situations complexes de transmission de patrimoine peuvent plus facilement se retrouver dans l’incapacité de mettre leurs biens à disposition d’autrui. Quant aux biens en indivision, ils sont parfois délaissés pendant plusieurs années.
La gestion locative, un casse-tête chinois !
Le casse-tête n’est pas nécessairement chinois d’ailleurs. Certains propriétaires préfèrent ne pas s’embêter avec la gestion locative, qui peut être contraignante. Si l'on y ajoute la crainte d’une mauvaise sélection du locataire, c’est l’immobilisme assuré. Pourtant, la peur du mauvais payeur n’est pas toujours fondée, rapporte Philippe de Longevialle, directeur de l'Adil (Agence départementale d'information sur le logement) en Haute-Savoie. « Dans les 10 plus grandes villes de France (hormis Paris), 3,55 % des baux sont concernés par des impayés. » C’est assez peu finalement, même si ces chiffres ont explosé après la période Covid.
Au contraire, d’autres propriétaires n’ont pas absolument besoin d’un complément de revenu. Ils sont âgés et ne souhaitent pas s’occuper de la location. « S’ils étaient quelques milliers, ça irait, mais aujourd'hui, un logement sur cinq est inoccupé à Paris. Ça a un coût pour la société. Que va-t-on faire quand la capitale sera vidée de ses habitants ? », pense Jacques Baudrier, adjoint au logement à la mairie de Paris. Il suggère que soit augmentée la taxe sur les logements vacants et les résidences secondaires, mais cette proposition n'est pas validée par tous. Cela nuirait en effet au droit de propriété, selon ses contradicteurs.
Le saviez-vous ?
Les dispositifs d’intermédiation locative sécurisent les bailleurs qui louent leur logement à un public fragile. « Garantie du paiement des loyers et des charges, remise en état du logement en cas de dégradation, subventions, primes, etc. », sont quelques-uns des avantages offerts au propriétaire.
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