L'indice de référence des loyers (IRL) du 3e trimestre 2024 a été publié par l’INSEE. De quel montant les propriétaires-bailleurs peuvent-ils augmenter leurs loyers et à quel moment ? Nous faisons le point sur ce qu’il faut savoir sur la règlementation à appliquer.
À quelles hausses des loyers s’attendre fin 2024 ?
Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) a été publié le 15 octobre 2024 par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Cet indicateur publié chaque trimestre sert de base pour réviser les loyers des logements loués vides ou meublés, avec un bail d'habitation. Au 3e trimestre 2024, il atteint 144,51 contre 141,03 un an plus tôt, soit une progression de 2,47 % sur un an. Concrètement, cela signifie que les propriétaires-bailleurs du secteur privé peuvent augmenter le loyer des logements qu’ils louent de 2,47 % au maximum. Pour rappel, l’IRL est obtenu à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers), sur les 12 derniers mois. Pendant la crise inflationniste, entre 2022 et début 2024, la variation de l’IRL avait été plafonnée à 3,5 % afin de limiter l’augmentation des loyers. Ce « bouclier loyer », qui a permis d'éviter des hausses de 4 ou 5 %, a pris fin au premier trimestre 2024, en raison de la baisse de l’inflation.
L’IRL fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers, pouvant être exigées par les propriétaires.
IRL : quand augmenter son loyer ?
Le propriétaire-bailleur d'un logement du secteur privé peut réviser le loyer une fois par an, si une clause inscrite dans le contrat de bail le prévoit. Il peut appliquer la révision annuelle de loyer dans l'année qui suit la date de révision du bail. La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le bailleur et le locataire. Si le bail ne précise pas la date de l'IRL à retenir, c’est la date du dernier IRL publié par l'INSEE qu’il faut prendre en compte. Pour calculer le montant de son nouveau loyer, le bailleur doit multiplier le loyer en cours par le nouvel IRL du trimestre de référence du bail, puis diviser le résultat obtenu par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Précisons que les loyers des logements F ou G (passoires énergétiques) sont gelés depuis le 24 août 2022. Autrement dit, les propriétaires des biens concernés ne peuvent plus réviser leur loyer depuis cette date.
Attention à l’encadrement des loyers !
Si les propriétaires-bailleurs peuvent théoriquement appliquer une augmentation de 2,47 % de leur loyer en cette fin d’année 2024, il faut garder à l’esprit qu’un encadrement des loyers a été mis en place dans certaines grandes villes, comme Paris, Bordeaux, Lyon et Lille. Dans les villes concernées, les loyers ne peuvent pas dépasser des « loyers de référence », qui sont calculés en fonction des caractéristiques du logement, du quartier et du type de location (vide ou meublée). Le loyer appliqué doit être compris entre le loyer de référence minoré de 30 % et le loyer de référence majoré de 20 %. Si le logement loué offre des prestations considérées comme exceptionnelles (vue imprenable sur la tour Eiffel, grande terrasse en plein Paris…), le propriétaire peut appliquer un complément de loyer. Dans les communes où un encadrement des loyers a été mis en place, les propriétaires ne respectant pas la réglementation risquent une amende pouvant atteindre 5 000 euros.
Le loyer peut aussi augmenter lors du renouvellement du bail ou d'un changement de locataire.
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