L’encadrement des loyers obtient-il les effets escomptés ? Et bien c’est un grand oui, d’après l’analyse menée par les équipes du CESAER - Centre d'Économie et de Sociologie appliquées à l'Agriculture et aux Espaces Ruraux -, en collaboration avec Meilleurs Agents. L’étude précise même que le dispositif a permis de limiter la hausse des loyers de 4,2 %. Hip hip hip...
Une hausse de loyers réduite grâce à l'encadrement des loyers
En 2022-2023, la mairie de Paris a missionné des équipes de recherche en économie du CESAER et d’autres du groupe Aviv (Meilleurs Agents, SeLoger) pour déterminer l’impact, ou non, de cette mesure de la loi Alur sur les loyers. Grâce aux données collectées, Martin Renaud, data scientist chez Meilleurs Agents, peut affirmer que « l’encadrement des loyers a permis d’éviter en moyenne une hausse de 4,2% des loyers parisiens par rapport à ce qu’aurait été la situation sans encadrement des loyers. »
D’après les annonces du Groupe SeLoger-Meilleurs Agents parues sur ces quatre années, le loyer mensuel moyen s’élevait à près de 1 469 euros. Selon les chercheurs, il aurait été de 1 533 euros sans la mesure. Ce qui représente une économie de 64 euros par mois ou 768 euros / an.
Mais tous les bailleurs n’ont pas joué le jeu. L’impact du dispositif aurait été plus important s’ils l’avaient fait. « Entre juillet 2022 et juin 2023, la part des annonces avec un loyer supérieur au loyer de référence s'élevait à 38% », continue l'expert.
Des hausses qui varient selon le genre de biens proposés à la location
Un logement à louer déjà meublé est un atout. D'autant plus attractif s'il est joliment décoré. Le locataire n’a qu’à poser ses valises. Aussi certains propriétaires en profitent « Entre juillet 2022 et juin 2023, 48,2% des annonces de logements meublés dépassent le niveau de loyer de référence majoré, quand il est de 29,3% pour les annonces de logements non meublés. »
Par ailleurs, l'étude démontre que certains aspects comme la superficie des logements et leur localisation peuvent jouer sur le dépassement du loyer légal. « Dans les secteurs nord-est et dans le centre de Paris, les taux de dépassement au loyer de référence majoré sont les plus hauts constatés dans la ville. » Et il précise également que la hausse des loyers aurait été plus importante pour les petites surfaces, de 6,2% pour les studios. »
L’encadrement des loyers en théorie
La loi ELAN de fin 2018 a permis à vingt-quatre villes - dont Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux -, qui le souhaitaient, d’expérimenter ce dispositif sur tout leur territoire ou une partie. Le but, pour ces villes, situées en zone tendue ? Eviter les abus et favoriser l'accès au logement pour tous.
L'encadrement des loyers impose au propriétaire un plafonnement de loyer. Il s’agit du loyer de référence majoré. Celui ci est calculé selon le nombre de pièces du logement, sa date de construction, son adresse ainsi que le type de location, vide ou meublée.
Néanmoins, les plafonds à respecter reflètent le marché, à l'exception des petites surfaces pour lesquelles ils peuvent apparaître bas aux yeux des propriétaires bailleurs. Aussi ces barèmes peuvent être dépassés grâce à un complément de loyer. Sous réserve que le logement dispose de caractéristiques de EXTRAordinaires comme être situé dans un quartier de renom, offrir une vue imprenable sur la tour Eiffel…
Et si l'encadrement des loyers n'est pas respecté ?
Les villes concernées devraient demander plus de pouvoir pour surveiller l'encadrement des loyers et pénaliser les propriétaires qui abusent.
Depuis le 1er janvier 2023, les locataires parisiens peuvent s'assurer que leur loyer ne dépasse pas celui autorisé, via un simulateur. Si ce qu'ils paient chaque mois est excessif, ils peuvent le signaler au près de la ville de Paris, depuis Internet. Selon le site de la mairie, « 200 propriétaires ont déjà été mis en demeure de régulariser le bail et de reverser les loyers trop perçus aux locataires. » Si le propriétaire fait la sourde oreille, il encourt jusqu'à 5 000 € d'amende - 15 000 pour une personne morale.
En parallèle la mairie recommande au locataire de se rapprocher de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour demander l’actualisation du bail et le reversement des trop-perçus.
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