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Une annonce de location sur deux ne respecte pas l’encadrement des loyers à Paris. Meublé ou non meublé, même résultat : sur les 17 500 annonces étudiées par le site Meilleurs Agents, une majorité d’entre elles ressort “non-conforme” aux obligations en matière de limitation des loyers. Enquête.
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Sommaire
Une annonce de location sur deux ne respecte pas l’encadrement des loyers à Paris. C’est le constat sans appel fait par l’équipe scientifique de Meilleurs Agents à l’occasion d’une étude exclusive. Meublé ou non meublé, même résultat : sur les 17 500 annonces étudiées par le leader de l’estimation immobilière en ligne, une majorité d’entre elles ressort “non-conforme” aux obligations en matière de limitation des loyers. Depuis deux ans avec le retour de l’encadrement des loyers dans la capitale, vous ne pouvez plus demander à votre futur locataire une somme mensuelle supérieure à un montant plafond fixé par arrêté préfectoral. Une interdiction qui s’applique également depuis le 1er juin 2021 à tous les contrats de location signés ou renouvelés dans les neuf villes de la « Plaine-Commune » en Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse).
1. Comment estimer son loyer tout en respectant la loi ?
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Concrètement, pour calculer le prix auquel vous pouvez louer votre logement dans ces différentes communes, vous devez désormais tenir compte d’un loyer de référence majoré qui varie en fonction de l’adresse de votre bien, de son époque de construction, de sa typologie (vide ou meublé) et de son nombre de pièces. Exemple, un 2-pièces non meublé dans un immeuble d’avant 1946 ne peut pas se louer plus de 22,4 €/m² dans le quartier Saint-Fargeau (XXe arrondissement), 24,4 €/m² dans celui d’Auteuil (XVIe) ou encore 25,4 €/m² dans celui de Plaisance (XIVe).
Seule exception : si votre bien présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières (toit-terrasse, vue exceptionnelle…), vous avez la possibilité de réclamer à l’occupant des lieux un complément de loyer mensuel qui vient alors s’ajouter à votre loyer de base.
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2. L’encadrement des loyers, très peu respecté…
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Vingt-quatre mois après la réinstauration de l’encadrement des loyers à Paris, peu sont donc les propriétaires à jouer le jeu. Un bilan encore plus accablant lorsqu’il s’agit de petites surfaces et de meublé d’après le site Meilleurs Agents. Car, parmi les appartements de moins de 20m², près de 78% des annonces de logements vides et 73% des annonces de meublés sont illégales. Conséquence : si le montant des dépassements, tous types de logements confondus, a malgré tout baissé en moyenne de 312 € par an depuis 2020, il représente encore un surplus annuel de loyer de l’ordre de 1 200 euros pour un bien vide et 1 500 € pour un meublé. Soit, respectivement un dépassement moyen de 104 € et de 132 € par mois.
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Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents
Cet excédent de loyer diffère plus fortement selon les arrondissements. Ainsi, pour un logement loué nu, il n’est que de 72 € par mois en moyenne dans le XIVe mais grimpe à 210 € dans le VIIe. Il en va de même pour les meublés avec, par exemple, 83 € de dépassement moyen mensuel dans le XXe mais 272 € dans le VIIIe.
La palme des arrondissements enregistrant le plus d’annonces « hors la loi » revenant à ceux du Centre (Ier, IIe, IIIe et IVe).
Des loyers malgré tout en baisse
Mis de côté ces quelques écarts de conduite de la part de certains bailleurs, l’effet de ce dispositif se fait malgré tout sentir sur les loyers parisiens. Et plus particulièrement sur les logements meublés. Depuis l’été 2019, les prix de ces derniers ont en effet reculé de 4,3% contre 2,4% pour les appartements vides… À moins qu’il ne s’agisse là de l’effet de la crise sanitaire, s’interroge l’équipe scientifique de Meilleurs Agents. En cause ? Plébiscité habituellement par les étudiants, ce type de logement a peiné à trouver preneur durant cette période entraînant de fait une baisse de leurs tarifs pour convaincre d’éventuels locataires.
Le saviez-vous ?
65% des annonces publiées au cours de l’année écoulée sont « hors la loi », en tenant compte des loyers de référence mis en place dans les neuf villes de Plaine-Commune depuis le 1er juin 2021 en application du nouveau dispositif d’encadrement des loyers.
3. Les sanctions peuvent tomber si les propriétaires bailleurs ne respectent pas la loi
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Problème, toute infraction à ce dispositif d’encadrement est pourtant passible de sanctions. Non seulement vous pouvez être condamné à baisser la somme mensuelle que vous réclamez à votre locataire mais également écoper d’une amende de 5 000 €. D’où l’importance pour vous d’être absolument sûr du montant auquel vous louez ou espérez louer votre logement. Pour vous faire une idée de la valeur de votre loyer et vérifier que vous respectez bien les plafonds en vigueur, plusieurs outils sont à votre disposition. Le site Meilleurs Agents, par exemple, vous propose de réaliser une estimation personnalisée de la valeur locative de votre logement directement sur son site. Fort de cette information, n’hésitez pas ensuite à consulter la plateforme de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement dédiée à l’encadrement des loyers. Il vous suffit d’indiquer l’adresse exacte de votre logement ainsi que ses caractéristiques (nombre de pièces, époque de construction, type de location) et la période de location souhaitée pour obtenir les loyers de référence auxquels vous devez vous soumettre au moment de calculer le montant de votre loyer.
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