Breaking news : d’après le simulateur acheter ou louer de Meilleurs Agents, il faut aujourd’hui 6 ans et un mois pour rentabiliser son premier achat immobilier. Soit presque moitié moins de temps qu’il y a un an ! Ajoutez à cela de meilleures conditions de crédit et des prix immobiliers en légère baisse… On vous avait bien dit que le pire était derrière nous. Allez, on vous résume tout ça dans notre baromètre mensuel.
Marché immobilier : la reprise se confirme
Souvenez-vous. Lors de sa conférence de rentrée, début septembre, la team data-science de Meilleurs Agents se montrait rassurante. Avec un message-clé : “pour l’immobilier, le pire est derrière nous”. Eh bien ce mois-ci, on revient avec d’autres bonnes nouvelles dans notre besace (et on aime ça).
Alors d’accord, les prix immobiliers stagnent, avec une évolution nulle sur le mois écoulé. Mais en réalité, c’est plutôt logique. Pour ne pas dire sain. Parce que la saison automne-hiver est toujours très calme (morne ?). On s’attend même à ce que les trois mois à venir affichent des évolutions négatives (environ -1% en moyenne nationale). La bonne nouvelle dans tout ça ? Le rythme de cette évolution de prix est bien meilleur que les années précédentes. Mieux : le printemps immobilier 2024 a été le meilleur cru de ces trois dernières années.
Si on s’arrête sur les plus grandes villes de France, on constate que lorsque les prix baissent (dans six villes sur onze), ils le font de manière moins spectaculaire que précédemment. Et c’est à Paris que c’est le plus criant. Les prix immobiliers parisiens n’enregistrent que -0,2% de baisse en cette rentrée, contre -1% il y a tout juste un an.
Évidemment, Lyon fait encore parler d’elle. Avec des prix en baisse d’1% en un mois, la capitale des Gaules connaît son pire mois de septembre depuis quatre ans. Pour rappel, ses prix immobiliers lyonnais n’avaient diminué que de 0,4% en septembre 2021 et 0,7% en 2022 et 2023.
Quid des cinq communes restantes ? Elles réussissent leur rentrée avec des prix en hausse : +0,1% à Toulouse, 0,3% à Nantes, 0,4% à Montpellier et 0,6% à Lille. Mention spéciale à Marseille qui enregistre une nouvelle augmentation de 0,9% ce mois-ci. Les prix immobiliers marseillais ont ainsi grimpé de 5% en l’espace de huit mois !
Immobilier : le réveil de la demande
C’était l’une des (autres) annonces de la rentrée chez Meilleurs Agents : notre équipe data-science de a mis au point un nouvel indicateur permettant de suivre l’évolution de la demande sur le marché. Ça sert à quoi ? À vous dire avec certitude que les acheteurs reviennent. C’est le cas dans sept des onze plus grandes villes de France, avec des taux de croissance impressionnants à Strasbourg (+25%), mais aussi à Nantes (+11%) et Toulouse (+10%). Et on ne devrait pas s’arrêter en si bon chemin puisque les taux d’intérêt, eux, continuent de baisser (3,5% en moyenne).
Qui dit acheteurs, dit vendeurs. Of course. Et de ce côté là, on en est où ? Le stocks de biens disponibles a tendance à stagner. Ou à diminuer dans des villes comme Bordeaux (-12% en un an) et Toulouse (-15%). Mais qu’on se rassure, il y a encore de quoi faire ! Car ces dernières années, les stocks étaient au plus haut. Et là, c’est Nantes qui décroche la palme : ici, le volume de biens à vendre a triplé entre 2021 et 2024. À Lyon, il a doublé. C’est donc dans des villes comme celles-ci que la reprise - et l’augmentation des prix immobiliers - devrait être la plus lente.
Six ans à peine pour rentabiliser son achat immobilier
Tout ça, c’est bien beau. Mais ce qu’on veut TOUS savoir, c’est s’il faut acheter dès maintenant ou attendre encore. Le mois dernier, on vous disait que les baisses des taux d’emprunt et des prix immobiliers avaient permis aux Français de gagner 4 m2 de pouvoir d’achat immobilier depuis décembre 2023. D’accord, c’est pas dans 4 m2 qu’on aménage une chambre en plus ou qu'on intègre une "cuisine sale". Mais au moins, on limite la casse des dernières années.
Mais la meilleure nouvelle reste à venir. D’après notre simulateur acheter ou louer, il faut désormais 6 ans et 1 mois* pour rentabiliser l’achat d’un appartement de 50 m2 en France. Contre… 11 ans et 8 mois l’an dernier.
Un primo-accédant reste en moyenne sept ans dans son premier logement.
“C’est clairement le moment d’acheter. On voit que l’horizon de rentabilité se raccourcit. Les biens ne perdront pas de valeur et ça, ça suffit essentiellement à se décider”, estime Pierre Vidal, directeur de la recherche chez Meilleurs Agents.
Un phénomène de bon augure qui gagne aussi les grandes villes puisque dans huit communes du top 11, les acheteurs peuvent rentabiliser leur achat en moins de 8 ans. Le record revient à Montpellier : acheter s’avère ici plus intéressant que louer au bout de seulement 5 ans et 10 mois… contre 12 ans et 9 mois il y a un an. Lille et Marseille ne sont pas en reste : 6 ans et 2 mois au Nord, 6 ans et 4 mois au Sud. Une aubaine !
Si les taux d’emprunt continuent de baisser pour se stabiliser aux alentours de 3% - une hypothèse optimiste portée par notre team data-science - il faudra moins de 7 ans pour rentabiliser un achat immobilier dans les villes du top 11. De quoi accélérer encore le retour des acheteurs.
*Pour un primo-accédant disposant d’un apport de 60 000 € et contractant un emprunt sur 25 ans avec des taux d’intérêt à 3,8%.
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