Rentrée des classes lundi, conférence de presse de Meilleurs Agents mardi : pas de doute, septembre est là. Et comme chaque année, nos experts ont bûché pour vous livrer une analyse complète du marché immobilier français. Prix, transactions, loyers, offre et demande : voilà tout ce qu’il faut savoir sur cette nouvelle rentrée immobilière.
Bilan immobilier 2024 : selon Meilleurs Agents, le pire est passé
771 000. S’il n’y a qu’un nombre à retenir de l’année 2024, c’est celui-là. Au 31 décembre, on devrait enregistrer 771 000 transactions*. Soit une baisse de 11% en un an. Ajoutez à cela que “sur un marché fluide, avec un taux de rotation moyen à 3%, on devrait compter 1 million de transactions”, calcule Pierre Vidal, directeur de la recherche chez Meilleurs Agents x SeLoger. Ça pose les bases.
Certes, cette baisse n’est pas vraiment une surprise dans un contexte de marché grippé. Début 2024, le marché de la transaction a d’ailleurs connu son point le plus bas. MAIS… il y a du mieux, avec une accélération des ventes depuis le printemps. “Un tournant après trois ans de baisse de l’activité”, souligne Alexandre Verlhiac, économiste chez Meilleurs Agents x SeLoger.
Alors bien sûr, les prix de l’immobilier ont baissé et continueront de baisser jusqu’à la fin de l’année. Et ce, sur tous les segments de marché. Selon nos experts, il faut compter -1,3% en moyenne en France depuis septembre 2023. Une baisse moins marquée que l’année précédente : -1,7% entre septembre 2022 et septembre 2023.
Et cette accalmie est contagieuse puisque dans les dix plus grandes villes de France (hors Paris), la baisse des prix immobiliers se stabilise à -1,9% en un an. À Bordeaux et Toulouse, on parvient même à stopper l’hémorragie avec des baisses respectives de -1,8% et -0,7% sur l’année écoulée.
Paris, capitale de tous les records, suit cette dynamique. La baisse des prix immobiliers parisiens atteint 4,8% depuis septembre 2023, contre -6,2% un an plus tôt. Selon Meilleurs Agents, il faut aujourd'hui compter 9 293 €/m2 en moyenne. Depuis la crise sanitaire de 2020, les tarifs parisiens ont dégringolé de... 14,2% ! Une chute (vertigineuse) presque deux fois plus importante que lors de la crise financière de 2008 (-7,4%). Mais comme on vient de le préciser, les choses s’arrangent. Si, si.
Preuve supplémentaire que la situation tend à s’améliorer : entre avril 2023 et avril 2024, les prix en France avaient chuté de 3%. À Paris et Bordeaux, on frôlait même les 8% et 9% de baisse…
On n’oublie pas les zones rurales, bastion de la résistance. Et qui confirment cette fois encore leur place de chouchou dans le cœur des Français, avec une nouvelle augmentation de prix de 1,2% en un an. À noter tout de même que cette hausse est plus faible qu’entre 2022 et 2023 (2,1%).
Location : les loyers en hausse depuis deux ans
Moins de transactions, c’est aussi moins de primo-accédants. Et donc toujours plus de locataires sur le marché. “C’est le principe des vases communicants, explique Thomas Lefebvre, vice-président data-science chez Meilleurs Agents x SeLoger. Les Français qui ne pouvaient plus acheter ont contribué à dynamiser le marché locatif.” Et à déséquilibrer le rapport de force entre offre et demande. Le résultat a été immédiat : les loyers en France augmentent de manière continue depuis deux ans : +3,4% entre septembre 2022 et septembre 2023 et +4% sur l’année écoulée. Mais là, la palme revient aux zones rurales qui se distinguent avec une hausse de loyers de 6,5% en un an, après une première hausse de 2,1% sur la période précédente.
Après une pénurie de biens à louer historique l’année dernière, l’offre se stabilise. Au plus bas. Mais se stabilise quand même. “On voit des premiers signes d’amélioration avec une offre en hausse de 4,2% en un an, remarque Thomas Lefebvre. Toutefois, il manque toujours entre 20 et 25% de biens.”
À retenir
- 771 000 transactions ont été réalisées en 2024 ;
- les prix immobiliers ont baissé de 1,3% depuis septembre 2023 ;
- l'offre de location se stabilise : +4,2% de biens à louer en un an.
Reprise du marché immobilier : pour combien de temps ?
Apparemment, ça va mieux. Mais comment s’en assurer ? Cette amélioration peut-elle s’inscrire dans le temps ou risque-t-elle de retomber comme un soufflé ? Nos experts ont analysé trois indicateurs : pouvoir d’achat, demande et offre. On décortique tout ça.
Pouvoir d’achat immobilier : on regagne 4 m2
On commence par la mauvaise nouvelle ? Entre janvier 2022 et décembre 2023, les Français ont perdu 11 m2 de pouvoir d’achat immobilier. Oui, c’est beaucoup. Dans le détail, la hausse des taux d’intérêt de 3,1 point sur cette période a entraîné une perte de pouvoir d’achat de 19,6 m2. La hausse des prix immobiliers (1,2%) et paf, c’est encore une perte de 1,1 m2. Dans le même temps, la hausse des revenus (14,8% en moyenne) a permis de rattraper 9,7 m2. On arrive donc à... 11 m2 : le compte est bon.
Depuis, les taux d’intérêt ont commencé à baisser. Selon le courtier Empruntis, on emprunte désormais - en moyenne - à 3,8% sur vingt ans. Oui, ça reste élevé mais ça a permis de récupérer 2,2 m2 de pouvoir d’achat immobilier. À cela s’ajoute une nouvelle hausse des revenus (3,5%) pour gagner 2 m2 supplémentaires. La hausse des prix (0,5% sur la période), elle, est synonyme d’une perte de 0,2 m2. Vous avez fait vos calculs ? Nous, oui : depuis décembre 2023, les Français ont regagné 4 m2 de pouvoir d’achat. Youpi ! Avec un emprunt sur 20 ans, un ménage médian peut donc aujourd’hui s’offrir 68 m2 en moyenne en France.
La baisse des prix de l'immobilier à Paris dope littéralement le pouvoir d’achat immobilier. Dans la capitale, notre couple médian peut se faire plaisir en acquérant... un 30 m2.
Une demande en baisse de 14% en trois ans
Pour étudier l’évolution de la demande, notre équipe data-science s’est appuyée sur les données recueillies sur la plateforme SeLoger, consultée chaque mois par près de 6 millions de Français. Nos experts se sont uniquement intéressés aux acheteurs motivés, c'est-à-dire à ceux qui ont contacté nos agences partenaires au moins deux fois. Ce qui ressort de leur analyse ? Qu’en trois ans, la demande a baissé de 14%. Et ça, ce n'est que le premier maillon de la chaîne. Après, viennent les négociations avec le vendeur et l’obtention (ou non) du crédit. Au final, on note donc une baisse de 40% des transactions depuis 2021. MAIS… il y a encore un mais : 2024 enregistre le meilleur démarrage de la période (+22% de demande).
Le stock de biens à vendre diminue
Et côté offre, ça donne quoi ? Eh bien, ça se stabilise pour la première fois depuis trois ans. Et on n’accumule plus de sur-offre de biens à vendre, signe encore que la situation s’améliore. Et comme quelques données chiffrées valent mieux qu’un long discours, on vous laisse juge : entre mai 2022 et février 2024, l’offre était excédentaire de 60% en moyenne en France. Depuis cette date, ce delta n’est plus que de 2%.
À retenir
- Les Français ont retrouvé 4m2 de pouvoir d’achat depuis décembre 2023 ;
- La demande retrouve un niveau comparable à l’an dernier ;
- L’offre se stabilise après trois ans de hausse.
Quelles perspectives pour l’immobilier en 2025 ?
Vous voulez des bonnes nouvelles ? Ça tombe bien, on en a toute une panoplie !
À commencer par l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier. Boosté notamment par la baisse des taux et aussi des prix, il devrait atteindre les 75 m2 au printemps prochain. Une nouvelle hausse de 7 m2 qui permettra aux ménages français de retrouver la même capacité d’achat qu’en 2022. Champagne !
La hausse de la demande printanière fera aussi basculer le marché dans une nouvelle dynamique, avec une croissance des prix de l’immobilier de 2% en moyenne nationale.
Un dernier nombre à retenir ? 900 000 : environ 900 000 transactions devraient être réalisées sur l’année 2025. Pas loin du million symbolique. Le pire est derrière, écrivait-on en préambule. Sans doute que oui. Et nous, on préfère aborder la rentrée comme ça...
*Prévisions basées sur les promesses de ventes enregistrées sur le site de Meilleurs Agents.
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