Baromètre : dans les grandes villes, 7 biens sur 10 sont négociés à la baisse

Il n’y aura pas de belle surprise pour Noël. Fragilisé par la hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier entame un mois de décembre atone. Au cours des trente derniers jours, les prix de l’immobilier ont en effet continué à reculer partout en France (-0,2% en moyenne nationale). 

Un recul qui tend même à s’accélérer sur certains segments du marché. C’est le cas de Paris, où les prix enregistrent une nouvelle baisse de -0,6% en un mois. C’est la troisième plus forte chute de l’année pour l’immobilier de la capitale (-0,8% en octobre et -0,7% en septembre). 

Même constat dans les dix plus grandes villes françaises avec une nouvelle baisse de -0,3% en novembre. En un an, c’est la dégringolade pour les villes du Top 10 qui voient leurs prix immobiliers perdre 2,4% en moyenne sur l’année. Du jamais vu depuis 2009 ! 

Dans le détail, six des dix principales villes de l’Hexagone (hors Paris) ont à nouveau vu leurs prix diminuer depuis la publication de notre dernier baromètre. Et c’est Lyon (-1,1%) qui connaît la plus forte baisse, suivie de près par Strasbourg (-0,8%) et Rennes (-0,7%). Nantes et Marseille, de leur côté, reculent de -0,4%. Si la forte clientèle de secundo-accédants tirait jusque-là le marché de Nice vers le haut, ce n’est clairement plus le cas : la ville enregistre une baisse de -1,6% en trois mois, dont -0,7% lors du seul dernier mois.

Quant aux communes du Top 50, elles enregistrent leur deuxième ralentissement le plus marqué depuis janvier dernier, avec -0,3% sur un mois.

Finies les ventes ultra-rapides de la période post-Covid. Désormais, les biens mettent du temps à trouver preneur. Entre la hausse des taux, la baisse du pouvoir d’achat immobilier, le moindre accès au crédit ou encore la frilosité de certains porteurs de projets à entrer sur le marché, les raisons ne manquent pas pour expliquer l’allongement des délais de vente dans les onze plus grandes villes françaises. Il faut donc compter en moyenne 72 jours pour réussir à vendre son logement dans l’une de ces métropoles. C’est six jours de plus qu’il y a trois mois et huit jours de plus qu’il y a un an.

À Lyon et Toulouse, ces délais de transaction atteignent même 79 jours. Ces deux villes ont connu le plus fort allongement de leurs délais de vente au cours des trois derniers mois (+ 11 jours chacune). Elles sont talonnées par Montpellier (+9 jours, 75 jours) et Paris (+7 jours, 74 jours). Bien qu’elles soient aussi concernées par ce phénomène, Strasbourg (+4 jours) et Lille (+5 jours) conservent un rythme de vente inférieur à deux mois (respectivement 59 et 60 jours).

Conséquence de cette difficulté à vendre : le volume de biens à vendre disponibles sur le marché augmente globalement sur tout le territoire depuis le début de la hausse des taux d’intérêt. Entre janvier 2022 et novembre 2023, le nombre d’appartements sur le marché a progressé de +50% et celui des maisons, de +734% !

Les villes du Top 10 ne sont pas épargnées. À Strasbourg, notamment, le stock de biens à vendre a littéralement doublé (+107%) depuis janvier 2022. Avec +82% de logements en plus à la vente sur la même période, Nantes n’est pas en reste. Tout comme Bordeaux (+68%), Lille (+60%), Lyon (+75%) ou encore Rennes (+55%).

Dans ce contexte d’augmentation de l’offre et de réduction du pouvoir d’achat immobilier, la part des ventes ayant fait l’objet d’une négociation s’accroît considérablement. Le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs bascule au profit des premiers. Les vendeurs, eux, n’ont d’autre choix que de baisser leur prix, sous peine de rester avec leur bien. 

Dans les villes du Top 10 (hors Paris), 70% des logements vendus sont négociés (à la baisse), contre 60% en janvier 2022. Les proportions sont quasiment identiques dans les communes du Top 50 (71% de biens négociés en novembre 2023, contre 63% en janvier 2022), mais aussi dans les zones rurales (69% contre 63%). À Paris, c’est presque trois quarts des logements qui sont concernés. Un record pour la capitale où un bien sur deux se vendait auparavant au prix.

Plus nombreuses donc, les négociations sont aussi plus importantes. Concrètement ? La différence entre le prix affiché en agence et le prix pratiqué a grimpé un peu partout dans l’Hexagone. Ainsi, depuis le début de la remontée des taux en janvier 2022, le pourcentage de négociation moyen a augmenté de 1,2 point dans les dix principales métropoles françaises (hors Paris) et de 0,7 point dans le secteur rural.

En moyenne, les candidats à l’achat obtiennent environ 6% de rabais dans les villes du Top 10 et près de 7% dans les zones rurales. Dans la capitale, la marge de négociation atteint 5,1%, soit 1,3 point de plus qu’en janvier 2022. Pour un appartement proposé à 500 000 €, ce sont 25 500 € d’économisés. Un coup dur pour les vendeurs.