Un agent immobilier peut-il vendre son propre bien via son agence ?

L’agent immobilier propriétaire peut espérer vendre sa maison par le biais de son agence. Il est le plus à même de faire l’inventaire des nombreux atouts de sa propriété car il connaît son bien mieux que personne. De plus, il peut utiliser les ressources de son agence (site internet, outils marketing, etc.) pour vendre vite et bien. Ce sont des avantages indéniables !

En soit, une telle opération n’est pas qualifiée d’illégale. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui définit les conditions d’exercices du métier d’agent immobilier ne l’interdit pas formellement. Toutefois, pour éviter d’éventuels conflits d’intérêt, elle prévoit un encadrement strict de la transaction, dans un tel cas de figure. Plusieurs principes doivent notamment être respectés :

• l’agent immobilier doit informer l’acheteur sur sa condition de propriétaire du bien à vendre. Cette obligation de transparence est nécessaire dès l’annonce de vente ;
• les termes du contrat doivent être clairs et compréhensibles par tous, notamment concernant le prix de vente.

Le Code de déontologie de l’agent immobilier met l’accent sur l’éthique professionnelle, la transparence, la probité, ainsi que le respect des lois et règlements. Dans le cas de l’agent qui souhaite vendre son bien personnel, ces règles ne doivent pas faire défaut ! L’article 9 du Code précise que « les personnes mentionnées à l'article 1^er veillent à ne pas se trouver en conflit d'intérêts avec leurs mandants ou avec les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées. Elles veillent à ce que l'exercice d'activités annexes ou connexes n'engendre aucun conflit d'intérêts ».

C’est d’ailleurs ce qu’a rappelé un arrêt de la Cours d’appel de Chambéry rendue le 12 mars 2024, soutenant que tout manquement professionnel pourrait avoir pour conséquence l’annulation pure et simple de la vente pour pratique abusive ou pour fraude.

Quid de l’utilisation des ressources de l’agence par l’agent immobilier ? La question est sensible. L’agent peut effectivement recourir aux nombreux moyens dont dispose son agence immobilière, à condition de ne pas utiliser ces ressources à des fins personnelles (mobilisation gracieuse sans contrepartie et sans autorisation). L’abus de confiance pourrait être invoqué. De plus, toute tentative de dissimulation de son état de vendeur à l’acheteur peut être perçue comme une pratique commerciale trompeuse et est punie par le Code de la consommation.

La loi Hoguet est claire. L’intermédiation repose sur « des opérations portant sur les biens d’autrui ». En ce sens, il ne peut y avoir de rémunération de l’agent que si la transaction porte sur un bien immobilier appartenant à un tiers.

L’agent immobilier qui vend son propre bien ne peut donc être mandataire de cette transaction. Il ne peut percevoir à ce titre ses honoraires habituels. Il en va du principe de transparence qui distingue les biens d’autrui des biens personnels, ainsi que les activités d’intermédiation des activités de vente.

En cas de manquement aux obligations suscitées, l’agent s’expose à des sanctions sérieuses au civil, voire au pénal.

• L’acheteur peut invoquer le dol, s’il estime avoir été trompé. Dans ce cas, l’annulation de la vente peut être prononcée pour vice de consentement.
• Des dommages et intérêts peuvent être réclamés en cas d’omission de certaines informations de la part de l’agent.
• Dans les cas les plus graves, l’agent risque une amende pouvant aller jusqu’à 7 500 euros et 6 mois d’emprisonnement.
• Des sanctions disciplinaires peuvent être prononcées, avec le risque d’entacher la réputation de l’agence.

Pour éviter tout conflit d’intérêt, une solution raisonnable consiste à confier la vente de son bien à une agence tierce. Renoncer à vendre grâce aux ressources de son agence permet d’éviter tout manquement professionnel ainsi que les risques associés.

Dans le cas contraire, une vigilance accrue doit être observée par l’agent immobilier, sous peine de sanctions importantes. De plus, dans un secteur où la confiance est primordiale, le respect des règles est non seulement une obligation légale, mais aussi une nécessité professionnelle.