Dolce vita : l'Italie, nouveau paradis immobilier des investisseurs

L’Italie, c’est à la fois une histoire digne des plus grandes sagas, des villes où le temps semble suspendu, des paysages de carte postale, une culture vibrante et une gastronomie à se lécher les babines. Mais l’Italie, c’est aussi (et surtout) un art de vivre unique au monde. La dolce vita nous invite à prendre le temps. Le temps de profiter. Profiter des êtres chers. Profiter des petits plaisirs de la vie. Profiter de chaque instant, tout simplement. 

Les charmes de l’Italie séduisent chaque année plusieurs dizaines de millions de touristes internationaux. D'après une étude d’ONU Tourisme, l'Italie a ainsi accueilli 57 millions de visiteurs étrangers en 2023. Ce qui en fait la quatrième destination touristique du monde, derrière la France (100 millions), l'Espagne (85 millions) et les États-Unis (66 millions). 

Les investisseurs à la recherche d’un cadre de vie idéal y trouvent également leur bonheur. Avec, en prime, un coût de la vie souvent bien inférieur aux autres pays d’Europe. 

Bien qu'en hausse dans certaines régions, les prix immobiliers restent d'ailleurs abordables dans de nombreuses villes, en particulier dans le sud du pays. La proximité de la France et la facilité d'accès font également de l'Italie une destination de choix pour les Français désireux de diversifier leurs investissements. 

Si pour certains, l’Italie est synonyme de retraite tranquille, pour (beaucoup) d’autres, elle représente surtout un investissement locatif fiable dans des zones très touristiques. Et des investissements, il y en a pour tous les goûts (et tous les budgets ) : du petit appartement en bord de mer, à la luxueuse villa à la campagne, en passant par des bâtiments historiques dans les centres-villes de Rome, de Florence, de Venise ou de Milan. 

Après une période de creux post-pandémie, le marché immobilier italien connaît un nouvel essor. Avec une part importante d’investisseurs étrangers. Selon Actual Immo, près de 7 500 biens ont été vendus en 2023 à des acquéreurs non italiens, pour une valeur de 4,8 milliards d’euros. Un record depuis 2017.

La grande majorité des transactions étrangères sont effectuées par… roulement de tambour… les Allemands ! Profitant d’une situation économique plus favorable, ceux-ci investissent massivement en Europe. Et particulièrement en Italie, où ils représentent 70% des acquéreurs internationaux. 

Loin derrière, les Américains réalisent 12% des achats étrangers. Grâce au renforcement du dollar vis-à-vis de l’euro (lire ci-après), les acquéreurs d’outre-Atlantique ont gagné en pouvoir d’achat. 

Attirés par le potentiel de rendement locatif, des investisseurs asiatiques commencent aussi à s'intéresser au marché immobilier italien. Milan, Rome et Florence sont particulièrement recherchées. Mais des régions moins connues commencent à gagner en popularité. Elles offrent des opportunités plus intéressantes encore à ceux qui sont prêts à s’aventurer au-delà des sentiers battus.

Les prix de l’immobilier en Italie peuvent varier considérablement selon la région, la ville, le type et l’état du bien. Mais dans l’ensemble, le marché est plutôt abordable, avec une moyenne de 1 821 €/m², selon le dernier baromètre européen Meilleurs Agents*. Alors où investir en Italie ? Tout dépend de votre projet et des risques que vous êtes prêt à prendre. 

Notez toutefois que les prix sont plus élevés dans le nord du pays, et également dans les grandes villes comme Florence, Milan ou Rome, ainsi que dans les zones côtières. Au nord, à la frontière autrichienne, la région de Trentino Alto Adige affiche les tarifs les plus élevés avec un prix au mètre carré proche de 3 100 €. Si vous descendez tout au sud, dans la pointe de la botte, vous atterrirez dans la région de Calabria, où les prix au mètre carré seront divisés par trois ! Comptez ici moins de 1 000 €/m². 

Si vous décidez de mettre votre bien en location, sachez que c’est dans la région de Lombardia (au nord, à la frontière suisse) que le prix du mètre carré loué est le plus haut : 15,46 €. Et c’est encore dans la région de Calabria que les tarifs des locations sont les plus accessibles : seulement 6,76 €/m².

Investir à l’étranger demande un minimum de précautions. Première chose à faire : trouver un avocat spécialisé pour vous accompagner dans les différentes démarches. Le parcours d’achat, lui, est assez similaire à ce qu’on connaît en France, avec trois grandes étapes : l’offre d’achat (proposta di acquisto) ;  la signature du compromis de vente (preliminare di compravendita) ; et la signature de l’acte authentique (atto pubblico di compravendita) qui se fait chez le notaire, en présence des deux parties. 

Pour financer votre achat immobilier en Italie, deux options s’offrent à vous. La première consiste à prendre un crédit auprès d’une banque française. Facile ? Pas tant que ça puisqu’il vous faudra mettre en hypothèque votre résidence principale. Deuxième option : souscrire un emprunt dans une banque italienne, en sachant que celle-ci ne financera pas plus de 50 % du prix de vente du bien. Votre apport personnel doit donc être calculé en conséquence. 

Mais pour les investisseurs, les bonnes nouvelles ne manquent pas. L’Italie se distingue en effet par la simplicité de son imposition sur les revenus locatifs. Un taux d’imposition unique de 21 % est appliqué sur les bénéfices fonciers. Ce taux peut être ramené à 10 % grâce à un dispositif équivalent au louer abordable français, qui prévoit un encadrement des loyers pendant une période longue.

Une convention préventive de double imposition entre la France et l’Italie vous permet aussi de ne payer qu’une fois les impôts sur votre bien situé de l’autre côté de la frontière. Chic ! 

Autre avantage de la fiscalité italienne : la plus-value à la revente est exonérée dès la cinquième année d’acquisition. 

Enfin, les propriétaires - bailleurs ou occupants - sont également soumis à plusieurs taxes locales, mais toutes sont assez faibles. L’imposta municipale unica est l’équivalent de notre taxe foncière ;  la Tassa Rifiuti (TARI) est relative aux déchets ménagers ; et la Tributo Servizi Indivisibili (TASI) est dédiée aux services municipaux. 

Si l’initiative des maisons cédées à l’euro symbolique est née en Angleterre - à Liverpool en 2013 - c’est l’Italie qui en est devenue le porte-étendard. De la Sicile aux Pouilles, chaque région (ou presque) à son village de maisons à 1 euro. Et ça marche !

Pas découragés par l’ampleur des travaux de rénovation, les acquéreurs (italiens et étrangers) se bousculent au portillon. Et participent à relancer l’économie locale et à insuffler une nouvelle dynamique à des villages aussi charmants… que désertés.

Chaque année apporte son lot de nouvelles maisons à 1 euro dans tout le pays. Ouvrez l’œil ! 

*Baromètre européen Meilleurs Agents, juin 2024.