Bien louer son appartement : mode d'emploi

Pour être loué, un appartement doit respecter des critères de décence. Pour mémoire, ceux-ci prennent en compte sa surface : pas moins de 9m2 avec 2,20m de hauteur sous plafond ; sa salubrité : absence d'humidité, de plomb, d'amiante ou de nuisibles ; ses équipements : l’installation électrique et/ou gaz, les sanitaires, une évacuation de l'eau ; l’espace cuisine aménagé ; l’accès à l'eau potable, l'eau chaude ; des fenêtres ainsi que des rideaux ou volets dans la pièce dédiée au sommeil. Le logement doit, par ailleurs, être "correctement" isolé. Aujourd'hui, un logement ne peut consommer plus de 449 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable pour être loué, sauf location saisonnière. 

Aussi, afin d'éviter toutes formes d'abus, les propriétaires doivent fournir à leur locataire un dossier de Diagnostic Technique immobilier (DDT), en même temps que le contrat de bail.

Ce dossier doit contenir :

• le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
• le diagnostic ERP, l'État des Risques et Pollutions (remplace le diagnostic ERNMT) ;
• le diagnostic plomb, si le logement a été construit avant janvier 1949 ;
• l'État de l'installation gaz, si l'installation a plus de 15 ans ;
• l'État de l'installation électrique, si l'installation a plus de 15 ans.
• Le diagnostic amiante n'est pas obligatoire, mais le locataire peut le réclamer;
• En cas de location vide, faites mesurer la surface habitable. Elle doit apparaître sur votre annonce. 

Peut-être avez-vous reçu ce même dossier lorsque vous avez acheté votre logement. Récupérez-le. Certaines de ces évaluations ne nécessitent qu’une mise à jour à votre nom. C'est le cas des diagnostics amiante ou plomb, s'ils se révélaient négatifs. Et cela devrait vous coûter moins cher...

Les années 90 ont beau avoir la cote, si l'appartement à louer n'a pas été entretenu depuis cette époque, les prétendants à la location ne se bousculeront pas au portillon. Retroussez vos manches et rafraichissez les murs. N'oubliez pas que les travaux qui améliorent la note énergétique du logement peuvent être subventionnés par des aides d'État.

Location courte ou longue durée ? Vide ou meublée ? La réponse aura des répercutions sur le rendement et la fiscalité. Ces différentes formules présentent des avantages et inconvénients à connaître avant de se décider.

Pour mémoire, la location meublée offre la meilleure rentabilité. Comme l'espace est aménagé, vous pouvez demander un loyer plus élevé qu’en location vide. Vous bénéficiez du régime du loueur en meublé non professionnel. Vous pouvez alors déduire l’intégralité de vos charges, les LMNP ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales et vous pouvez pratiquer des amortissements. A côté, vous vous engagez sur une durée d' un mois à un an, selon le bail, avec les contraintes que cela implique : changement de locataire, nouveaux états des lieux, nouveau bail... Vous obtiendrez le statut de loueur en meublé professionnel si vous voulez en faire votre métier.

Pour la location vide, l'engagement est d'au moins trois ans, à moins que vous décidiez d'y habiter ou de le revendre. C'est moins prenant donc. Pour ce qui est de la fiscalité, les recettes locatives sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers, au micro-foncier ou au réel. Certaines charges et dépenses, dont la liste est établie par la loi, pourront être déduites.

Vous préférez louer votre appartement moins de quatre mois par an ? C'est la location saisonnière qui vous correspond. Assurez-vous, avant, que la copro l'autorise, puis rendez-vous à la mairie. Certaines villes - comme Paris, Tours, Annecy, Lyon... - exigent de faire enregistrer cette résidence. Enfin, vous devrez vous inscrire au répertoire Siren de l'Insee afin d’obtenir un numéro Siret. Il vous sera demandé lorsque vous déclarerez vos recettes locatives. La moitié sera imposable, dans la limite de 77 700 €. 

Vous pouvez demander à une agence de s'occuper de cette location ou, plus économique, le faire vous-même.  Dans ce cas, vous devrez trouver le locataire, rédiger une annonce - avec de belles photos, c'est plus vendeur - et la poster sur différents sites.

Petit conseil : vous écrivez une petite annonce, pas un roman. Ne vous étalez pas mais soyez précis. Détaillez les caractéristiques du logement : surface habitable, nombre de pièces, place de parking, loyer et charges demandées. N'oubliez pas la localisation du bien - sans donner l'adresse précise - et laissez un moyen de vous contacter.

La question du loyer reste épineuse. Il faut trouver le juste prix. Celui qui reste attractif mais qui permette aussi de rentrer dans vos frais, voire de gagner un peu de sous. Néanmoins, tout le monde ne peut pas fixer librement son loyer. En zone tendue, les loyers sont encadrés. Donc pour décider du loyer on utilise un loyer de  de référence, parfois majoré - de 20% - ou minoré - de 30% -. Son montant dépend du type de location (meublée ou vide), du nombre de pièces, de la date de construction, des atouts dont le logement dispose et du quartier dans lequel se trouve.

Certes votre locataire doit vous payer ses loyers ,mais il ne doit pas devenir une plaie pour le voisinage. Aussi vérifiez ses ressources : fiches de paie des candidats en CDI, les déclarations Urssaf sur 3 ans des indépendants. Pour les CDD, intérimaires et autres intermittents, l’avis d’imposition sur les 3 dernières années. Le locataire idéal devrait percevoir chaque mois 2 à 3 fois le montant du loyer - et avoir au moins 1 garant avec des ressources conséquentes. Demandez-lui également ses quittances de loyer. Et puis choisir son locataire est aussi une question de feeling. Prenez en compte son attitude, sa façon de parler. N'hésitez pas à le questionner pour en savoir davantage sur sa façon de vivre.

Vous pouvez demander au locataire une caution. Un petit bas de laine au cas où il dégraderait le logement ou de oublierait de payer. Mais attention, il est fini le temps où les propriétaires demandaient 3 loyers en guise de garantie. Ce n’est désormais pas plus d’un loyer et hors charges, s’il vous plaît. Celui-ci devra être restitué à la fin du bail, s’il n’y a pas de problème. 

Vous pouvez aussi choisir l’assurance loyers impayés, ou Garantie Loyers Impayés (GLI) pour vous protéger des mauvais payeurs. Elle rembourse au propriétaire les loyers impayés et finance les démarches à l'encontre du vilain locataire.

Après avoir mis la main sur votre locataire, faites, avec lui, l’état des lieux d’entrée et l’inventaire - si la location est meublée -. Vous pouvez prendre des photos, c’est plus parlant. Elles vous serviront au moment de l’état des lieux de sortie, si vous et le locataire n’êtes pas d’accord. Ce n’est qu’après que vous pourrez signer le bail.