Comment optimiser vos revenus locatifs

Investir dans la pierre est la meilleure façon de se constituer un capital pour préparer ses vieux jours. Surtout qu’une fois le crédit remboursé, les loyers perçus complèteront votre pension de retraite.  Voici nos six conseils pour optimiser votre investissement. Et augmenter vos revenus. 

1. Étudiez le marché immobilier 

Un logement bien loué est un logement qui répond à la demande. Pas la peine d’investir dans un trois pièces dédié à une famille avec enfant si la demande locative se compose surtout de jeunes couples à la recherche d’un deux-pièces.  Avant de vous lancer, étudiez le marché ! Tel un professionnel de l’immobilier, menez l’enquête. Première piste à suivre : les agences immobilières. Leur vitrine permettra d’évaluer l’offre existante et les niveaux de loyers. Deuxième piste à suivre : le web. Les plateformes digitales comme Meilleurs Agents vous offriront une vue exhaustive de l’offre sur votre commune. Enfin, vous pouvez aussi vous fier à un indic’ : l’Insee. L’institut national de la statistique et des études économiques met à jour des indicateurs fiables.

2. Sortez votre calculette

En matière d’investissement, on laisse peu de place à la subjectivité. Et quoi de plus objectif que les chiffres ? Pour comparer les projets entre eux, sortez votre calculette. Et concentrez-vous sur le niveau de loyer espéré. Car il vous permettra de calculer votre rendement locatif. C’est-à-dire, de mesurer la rentabilité de votre investissement.  Pour le calculer, il suffit d’appliquer cette formule mathématique :  (Loyer x 12 mois ) x 100 / coût global d’acquisition d'achat (prix d’achat + ensemble des frais, comme les frais de notaires). Attention, il s’agit là du rendement locatif brut, qui ne prend pas en compte votre taux d’imposition. Car oui, les loyers perçus sont imposés…

3. Louez vide… ou meublé  

Un logement meublé se loue plus cher qu’un logement vide. Mais le turn-over est plus important dans les locations meublées. Enfin, n’est pas meublé qui veut ! Le gouvernement a dressé une liste détaillée des meubles qui doivent composer le logement.

4. Déduisez bien toutes vos charges !

Vous allez générer du bénéfice foncier avec l’ensemble des loyers perçus. Ce bénéfice s’ajoutera à vos revenus annuels… et sera donc imposé. Pour limiter l’assiette d’imposition, déduisez l’ensemble des charges déductibles de ces revenus. Et n’oubliez rien ! Le ministère de l’Économie et des Finances a dressé une liste de ces frais. La voici : 

• des frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)
• des impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
• des dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location
• des provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
• des charges locatives, si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
• de l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
• des primes d’assurance
• et des intérêts et frais d’emprunt.

5. Payez à crédit 

D’abord, parce que le crédit immobilier permet d’utiliser ce que l’on appelle « l’effet de levier ». En d’autres termes, vous pouvez vous offrir une surface plus grande en ayant recours à l’emprunt, qu’en mobilisant toute votre épargne. Logique.  Ensuite, parce qu’il faut emprunter sur la durée la plus longue possible. Oui, vous allez payer beaucoup plus d’intérêt que sur une courte durée. Mais vous pourrez les déduire de vos revenus locatifs. Cela signifie que vous paierez moins d’impôt. 

6. Mettez-vous au (bon) régime

On ne fait pas du tout référence à votre embonpoint. En matière de location immobilière, plusieurs régimes permettent de déclarer ses revenus locatifs et d’optimiser son imposition. Si vous souhaitez louer un logement vide, vous devrez choisir entre le régime « micro foncier » ou « le régime réel d’imposition ». Si votre location est meublée, vous pouvez optez pour le statut de « loueur en meuble non professionnel » sous certaines conditions. C’est le régime le plus choisi par les propriétaires. Mais vous pouvez aussi optez pour le « régime réel ».  N’est pas fiscaliste qui veut. Ni diététicien… mais on vous conseille quand même de reposer cette part de gâteau. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels - votre banquier, gestionnaire de patrimoine, agent immobilier, etc. - pour être bien informés.