Vente immobilière : quelles sont les obligations du propriétaire ?

Bon, déjà, sachez que toutes les obligations liées à la vente d’un bien immobilier sont inscrites dans le Code Civil. Pratique.

On y apprend que le vendeur est tenu à : 

• l’obligation d’information. Concrètement, le propriétaire doit informer l’acheteur sur toutes les informations relatives au bien immobilier. Il s’agit des informations juridiques (charges locales, hypothèques si elles existent, etc.) et informations techniques (surface du bien, carnet d’entretien de l’immeuble, règlement de copropriété, etc.) ; 
• l’obligation de livraison et de conformité. Le vendeur se doit d’être honnête et de livrer le bien à l’acquéreur dans le même état que celui précisé dans le contrat de vente. Tant qu'à faire...
• l’obligation de garantie. Il s’agit de la garantie pour l’acheteur de "la possession paisible de la chose vendue" et de l’absence de vices cachés. Le vendeur doit également fournir à l’acquéreur les diagnostics obligatoires (loi Carrez pour la surface du bien, DPE, diagnostic électrique, gaz ou assainissement le cas échéant, diagnostic de présence ou d’absence d’amiante, de termites et de mérule, diagnostic lié au risque d’exposition au plomb et aux risques naturels et technologiques). Ça fait beaucoup de paperasse, mais c’est pour la bonne cause !

Dans le cas où le vendeur ne respecterait pas ces obligations, l’acquéreur pourrait demander à annuler la vente, ou à la maintenir, mais moyennant un versement de dommages et intérêts. Relax : de toute façon, si vous faites appel à une agence immobilière pour réaliser la vente de votre bien, l’agent vous aidera à élaborer votre dossier et vous précisera en détail les pièces à rassembler.

Récemment, il y a eu du changement au niveau juridique. Ça concerne les fameuses « passoires thermiques ». Depuis 2023, une nouvelle loi encadre ce type de logements. Cette réglementation est née dans le cadre de la Loi Climat et résilience de juillet 2021, qui vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre et encourager la rénovation énergétique des logements.

Les logements dits « passoire thermiques » sont ceux dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) est classé F ou G. 

Ce diagnostic permet d’estimer la consommation d’énergie en kilowatts-heure par mètre carré et par an et le taux d’émissions de gaz à effet de serre du logement. 

Ainsi, plus la lettre se rapproche de A, plus le logement est économe. En revanche, un DPE classé en F ou G est synonyme d’habitation extrêmement énergivore.

De fait, les propriétaires de telles habitations ne peuvent plus les vendre sans passer un audit préalable. Quant à la location, elle est tout simplement interdite. 

Vous imaginez bien le but d’une telle manœuvre : inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation pour pouvoir louer leur bien, ou le rendre attrayant à la vente. Prendre soin de la planète doit rester une priorité, of course ! Et puis ça ne déplaira pas aux futurs occupants de pouvoir réaliser des économies d’énergie.

Faisons un point notaire maintenant. Est-ce qu’il est vraiment obligatoire ?

L’article 1582 du Code Civil stipule que la vente est "une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé."

En théorie, donc, une vente immobilière peut être réalisée sans notaire (sous seing privé). Vous pouvez très bien vous contenter de faire appel à votre agent immobilier pour rédiger le compromis ou la promesse de vente. 

Sauf qu'en pratique, vous allez voir que les choses sont plus compliquées.  Le Code Civil précise à l’article 1322 que "l'acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l'oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l'ont souscrit et entre leurs héritiers et ayants cause, la même foi que l'acte authentique."

Ainsi, la vente réalisée sous signature privée n’est opposable qu’aux parties, aux héritiers et ayants cause, mais non aux tiers. Résultat : il est tout à fait possible à un tiers de contester la vente immobilière devant la justice. Comme situation, vous êtes d’accord, on a connu mieux.

Pour pouvoir sécuriser la vente, il est donc indispensable de faire appel à un notaire, pour rédiger le contrat de vente et faire authentifier les pièces y figurant. Pas le choix, c’est comme ça et puis c’est tout. 

Vous devrez alors vous acquitter des frais de notaire, qui peuvent s’élever jusqu’à 8 % du prix de vente dans l’ancien, et 3 % pour un logement neuf. En vrai, c’est souvent l’acquéreur qui paie les frais.

Bon c’est bien beau tout ça, mais vous avez un locataire dans votre logement. Comment ça se passe dans ce cas ?

Selon le site du Service Public, un logement loué peut être mis en vente par le propriétaire, même s’il est habité par le locataire. 

Dans ce cas, vous devrez informer l’acquéreur des coordonnées du locataire. Ce dernier reste dans le logement et voit son bail se poursuivre selon les mêmes conditions. Le dépôt de garantie devra être rendu au locataire quand il rendra les clefs au propriétaire au départ du logement. 

La caution n’est pas libérée de son engagement. 

Si le nouveau propriétaire veut habiter le logement, il doit en informer le locataire en respectant un préavis. 

Si votre locataire veut acheter votre bien, il a bien sûr le droit de le faire. Mais il n'est pas forcément prioritaire.

Ça fait beaucoup d’informations d’un coup ? Ok, on vous comprend. Mais on est sympas, donc on vous a tout résumé.

Les obligations du propriétaire en cas de vente sont les suivantes : 

• L’obligation d’information ; 
• L’obligation de livraison et de conformité ;
• L’obligation de garantie ;
• L’obligation d’audit énergétique ;
• Le recours à un notaire est recommandée pour une transaction sécurisée ;
• L’obligation de maintenir le bail du locataire dans les mêmes conditions le cas échéant ;
• L’obligation de donner à l’acquéreur les coordonnées du locataire ;
• L’obligation de respecter un préavis pour occuper le logement s’il est vendu loué.