Rachat de la maison familiale après un divorce : procédure et conseils

En France, lors d’un divorce, la maison familiale est généralement considérée comme un bien indivis, sauf si l’un des conjoints en est le seul propriétaire. Avant de pouvoir procéder au rachat de la maison dans le cadre d’un divorce, la première étape consiste à déterminer la valeur du bien immobilier. Cette évaluation servira de base pour calculer la soulte, c’est-à-dire la somme que le conjoint qui conservera la maison après le divorce devra verser à l’autre pour racheter sa part. Pour estimer la valeur de la maison, il est possible de solliciter plusieurs agences immobilières ou un notaire. La valeur du bien immobilier détenu en commun pouvant être une source de désaccord entre les deux ex-conjoints, il est recommandé de procéder à au moins deux estimations immobilières, réalisées par des professionnels choisis individuellement par chacun des ex-conjoints. La valeur retenue correspond souvent à la moyenne des estimations. Une expertise notariale garantit une évaluation objective et probante, notamment en cas de litige. Pour accompagner les époux en instance de divorce sur les modalités de rachat, les droits de chacun et les implications fiscales du divorce, il est recommandé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit de la famille.

Une fois que la valeur de la maison est connue, il est possible de définir le montant de la soulte. Il dépend de la quote-part de propriété détenue par chaque conjoint. La répartition est définie par le titre de propriété établi par le notaire, après la signature de l’acte authentique de vente. Elle peut être de 50/50, 60/40, 70/30, etc. C’est l’apport respectif de chaque conjoint qui détermine sa quote-part. Précisons qu’un bien immobilier acquis par un couple marié sous le régime de la communauté est toujours considéré comme une propriété détenue à parts égales. Si la maison détenue par le couple en instance de divorce ne fait plus l’objet d’un crédit immobilier, le calcul est très simple : la personne qui souhaite procéder au rachat de la maison devra verser le montant correspondant à la quote-part détenue par l’autre conjoint. Si le bien est estimé à 400 000 € et qu’il détient 50 % de la maison, il devra verser 200 000 € à son ex-conjoint.e. En revanche, si un crédit immobilier est en cours, le calcul est plus complexe : il faut soustraire le capital restant dû à la banque de la valeur estimée du bien avant d’appliquer la quote-part.

Une fois la valeur du bien et la soulte déterminées, la question du financement se pose, avant d’effectuer le rachat de la maison détenue conjointement par le couple qui divorce. Plusieurs solutions existent : la renégociation du prêt existant, le recours à un nouveau prêt immobilier ou l’utilisation de l’épargne personnelle ou familiale. Si l’ex-conjoint qui opte pour le rachat de la maison après le divorce peut conserver le prêt initial, cette solution présente des risques. En effet, il est indispensable de procéder à une désolidarisation de prêt afin que le contrat de prêt actuel soit modifié au seul nom du conjoint conservant le logement. La banque peut refuser, si elle estime que l’ex-conjoint rachetant la maison ne dispose pas des capacités financières suffisantes pour assumer le coût de l’emprunt.

Si l’ex-époux choisit de contracter un nouveau prêt pour financer le rachat de la maison et solder le crédit initial, il devra payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces dernières sont limitées à 3 % du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêts. Dans certains cas, la banque peut exiger une garantie supplémentaire, comme une hypothèque sur le bien. Lors du rachat de soulte, en plus des IRA et des frais habituels (frais de notaire, frais de dossier pour le prêt, etc.), les ex-conjoints doivent s’acquitter de droits de partage, s’élevant à 1,10 % de la valeur totale du bien, soulte incluse. Si un emprunt reste à rembourser, ces droits sont calculés sur la valeur du bien, après déduction du capital restant dû.