Sous-estimer une maison en cas de divorce : quelles conséquences ?

Lors d'une procédure de divorce, un juge doit prononcer la liquidation du patrimoine commun. Cela inclut donc votre résidence principale. Or, le juge a besoin d'éléments pour connaître la valeur de votre maison. Estimer son bien est donc une priorité.

Une fois l'estimation établie, il y a deux cas de figure.

• Vendre à un tiers, puis répartir la somme en fonction de ce qui revient à chacun. C'est ce que l'on appelle la « quote-part ».
• Racheter la soulte de l'autre. La soulte ? C'est simplement un terme juridique. Il s'agit de la somme devant être versée à l'ex-époux pour conserver un bien immobilier acquis en commun.

L'estimation d'une maison est un vrai enjeu lors d'une séparation. Elle peut faire l'objet de désaccords entre les deux parties, retarder la vente et la procédure de divorce. À l'inverse, les ex-conjoints peuvent convenir d'une estimation basse de la valeur du bien immobilier pour vendre rapidement. L'objectif premier est évident : pouvoir démarrer sa nouvelle vie au plus vite.

Qu'est-ce que cela veut dire « sous-estimer sa maison » ? Cela signifie que son bien immobilier est mis en vente en-dessous de sa valeur réelle.

Pour ce qui concerne l'administration fiscale

Il est possible de sous-estimer la valeur de votre résidence principale pour accélérer une vente. Mais attention, l'administration fiscale peut procéder à des vérifications. Elle cherchera à savoir si la sous-estimation n'est pas un moyen dissimulé de favoriser l'acheteur : un voisin, un ami ou un autre membre de la famille. Si cela est confirmé, gare au redressement fiscal et aux pénalités !

Prenons un exemple : vous êtes en train de divorcer et vous souhaitez vendre votre maison à votre enfant. Vous avez pensé à sous-estimer votre bien pour que votre enfant profite de cette vente. Attendez-vous à un contrôle de l'administration fiscale. Elle a la possibilité de consulter tout acte de vente signé chez le notaire. Une procédure sera engagée et elle exercera son droit de rectification de prix.

• Le paiement de droits d'enregistrement complémentaires sera demandé.
• La plus-value imposable sera calculée à nouveau.
• Si la vente est considérée comme une donation déguisée, l'administration fiscale réclamera des droits de donation accompagnés de majorations.

Sous-estimer sa maison pour vendre plus vite

Dans le cadre d'un divorce, la sous-estimation de la résidence principale est d'abord et avant tout une histoire de consentement entre vous et votre ex-partenaire. Il faut vous mettre d'accord, en prenant compte des besoins de chacun. C'est le moment de poser toutes les questions qui vous passent par la tête et d'éclaircir tous les points de friction. L'idéal est de conclure un accord écrit, supervisé par les avocats respectifs. Ainsi, personne ne se sentira lésé et vous éviterez les contentieux.

Que se passe-t-il si la maison est sous-estimée sans l'accord de l'autre partie ?

Le juge peut considérer qu'une information importante a été dissimulée. Ici encore, il y a plusieurs cas de figure.

• Le juge peut considérer qu'il s'agit d'une pratique trompeuse, dans le but, par exemple, de vendre la maison plus tard en réalisant une plus-value. La liquidation des biens ne sera pas prononcée. Le juge peut demander une médiation. Bref, tout ceci prolonge la procédure de divorce.
• Même en cas de liquidation par un juge, l'autre partie peut entreprendre une action en complément de part, voire en nullité.

Quand on veut vendre sa maison dans le cadre d'une séparation, confier l'expertise de l'estimation de maison à une personne neutre, un notaire par exemple, est une affaire de bon sens et d'équité. Il s'agit de ne pas favoriser l'une ou l'autre des parties. Vous pouvez même contacter différentes personnes pour obtenir plusieurs estimations et les comparer.

Vendre vite

Plutôt que de sous-estimer votre maison pour vendre vite, misez sur son attractivité. Celle-ci est corrélée à différents éléments : une bonne visibilité de l'annonce immobilière, des photos pertinentes et un bon DPE. D'une manière générale, le bien doit déclencher un coup de cœur. Un peu de home staging est toujours bénéfique pour une vente.

Avec une bonne estimation, vous augmentez vos chances de vendre plus vite. Spoiler alert : un prix trop élevé ne donnera pas envie de se déplacer aux acheteurs potentiels !

Au juste prix

Pour obtenir un juste prix, il fait que l'évaluation se fonde sur des critères pertinents. La valeur d'un logement est établie en grande partie en fonction du prix du marché local. D'autres critères sont pris en considération.

• La situation de la maison, qu'il s'agisse du quartier ou de l'environnement immédiat (infrastructures, vis-à-vis, éventuelle pollution sonore, etc.).
• L'état général du bien, qui comprend l'année de construction, les travaux à faire ou déjà effectués, les installations électrique et sanitaire, le mode de chauffage, etc. Le cachet de la maison et/ou son originalité sont aussi à prendre en compte.
• Avec la mise en place de la loi Climat et résilience, le DPE prend de l'importance dans le cadre d'une transaction immobilière. Un DPE A, B ou C, donne de la valeur à un bien. Pour l'acheteur, cela signifie qu'il n'aura pas de travaux d'isolation à entreprendre !

Pour obtenir une estimation précise de votre maison, faire à appel à un expert immobilier, un professionnel dans le domaine est donc fortement recommandé.