Divorce et bien immobilier : ce qu’il faut savoir

Cynthia Dubray 19 nov 2023
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S’il est vrai que la vie ne nous réserve pas toujours de bonnes surprises, certaines peuvent s’anticiper un minimum. C’est le cas du divorce. Surtout quand des biens acquis avant ou pendant le mariage entrent en jeu. Comment se passe la répartition ? Qui récupère quoi ? On vous éclaire sur le sujet. 

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femme sur ordinateur tenant une feuille dans sa main
En cas de divorce, l'avenir de votre patrimoine dépend de votre régime matrimonial.
Sommaire

Que devient le patrimoine immobilier en cas de divorce ?

Si vous êtes actuellement dans cette situation, nous savons que ce n’est pas une partie de plaisir. Néanmoins, un divorce à l’amiable est conseillé pour faciliter les démarches. Et éviter de devoir passer devant le juge. Dans tous les cas, il est obligatoire de faire appel à un avocat, un par personne, qui établira une convention (ou acte) sous seing privé (sous signature privée). Et dans cette convention doit figurer l’état liquidatif. Pour réaliser cette convention, il faut obligatoirement passer chez le notaire. C’est lui qui va vous aider à répartir les actifs et les éventuelles sommes dues entre vous. Trois solutions s’offrent alors : 

  • La revente et la répartition des bénéfices selon votre régime matrimonial.
  • Le rachat du bien. La somme versée s’appelle la soulte. Mais attention ! La banque va regarder la capacité de remboursement. Il faut donc bien verrouiller son taux d’endettement avant de se lancer. S’il s’agit d’un bien déjà entièrement remboursé, une bonne estimation immobilière est nécessaire pour déterminer la somme à racheter.
  • La gestion commune du bien. Si le marché n’est pas propice à la revente ou si le bien a une valeur sentimentale, il est possible d’établir une convention d’indivision. En tant qu’ex-mariés, vous allez acter avec le notaire les modalités de gestion.

Rappel : divorce et régimes matrimoniaux

Lorsque l’on veut se constituer un patrimoine immobilier en couple, le mariage est souvent une option. Non seulement parce que ça peut être un avantage de se marier avant d’acheter, mais surtout parce qu'il protège les conjoints de tout événement tragique.

Lorsqu’il est question de divorce, les règles applicables dépendent du régime qui avait été privilégié. En supposant que vous vous accordez sur un divorce à l’amiable, la répartition des biens s’établit de la manière suivante : 

  • Régime de la communauté de biens réduite aux acquêts ou régime de base : tout est départagé à parts égales sauf les biens possédés avant le mariage ou reçus par donation ou succession.

Concernant les contrats de mariage : 

  • Régime de la communauté universelle : même principe que le régime de base, excepté qu’ici, même les biens acquis avant le mariage par l’un des deux seront divisés en deux.
  • Régime de la séparation de biens : chacun récupère ses propres parts.
  • Régime de la participation aux acquêts : qui fonctionne comme le régime séparatiste avec une petite subtilité. Un calcul est établi pour déterminer s’il a eu une plus-value. Le cas échéant, l’ex-époux qui a fait des bénéfices devra les partager.

Quand le terrain appartient à l’un des époux

Si vous avez pu acheter un terrain avec l’argent d’une donation ou par succession mais que vous avez pris un crédit à deux pour y construire une maison, alors vous serez l’unique propriétaire du bien. Toutefois, il faudra verser à votre ex une récompense et devra de son côté penser à demander à la banque de se désolidariser du crédit bancaire.

Divorce contentieux et répartition des biens

Si le dialogue est difficile et que vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord, le divorce devient judiciaire. Le dossier passe alors entre les mains d’un juge aux affaires familiales (JAF). Ce dernier peut faire appel à un notaire qui va dresser un état liquidatif dans un délai d’un an maximum. Aucun compromis n’est possible ? Alors ce sera le JAF qui tranchera définitivement. Soit il homologuera l’état liquidatif préétabli, soit il faudra repasser devant le notaire pour rédiger l’acte de partage ou encore mettre les biens aux enchères (vente par licitation).

Divorce et biens immobiliers : combien cela va-t-il vous coûter ?

Un divorce, c’est des frais. Et pas des moindres dès qu’il y a des biens immobiliers dans le pipe. Outre les frais d’avocat, il y a les frais de notaire qui comprennent ses émoluments ou honoraires, dont le pourcentage dépend de la valeur du bien. Il facture également ce qu’on appelle les débours (publicité foncière, géomètre, commissaire-priseur, etc). Et ça, c’est 0,10% du patrimoine. Puis, depuis 2022, il récolte pour l’État le droit de partage soit 1,1% du patrimoine immobilier. Bon et comme on s’en doute, plus le dossier est complexe, plus il y passe du temps, plus ça pique. En sus de tous ces frais notariés, il y a également les frais de plus-value sur le patrimoine sauf sur la résidence principale. Et oui ! Une petite taxe sur les bénéfices n’est jamais loin. 

Ce qu’il faut retenir en cas de divorce : la gestion du patrimoine immobilier dépend de votre régime matrimonial et que ce sera plus rapide et moins cher de le faire par consentement mutuel. Si vous êtes en bons termes et que le marché est propice, vendez avant de divorcer afin d’échapper au droit de partage. Ce qui est sûr, c’est que l’on vous souhaite de tourner la page sereinement.

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