Les diagnostics immobiliers protègent-ils des vices cachés ?

Vous le savez, lors d'une vente immobilière (maison ou appartement), le vendeur est soumis à différentes obligations. Il se doit notamment d'informer l'acquéreur de l'état du bien. C'est la loi qui le dit, pas seulement nous.

Qu'est-ce que cela signifie ? Pour simplifier : vous devez indiquer à l'acquéreur toutes les imperfections de votre bien relatives à la sécurité et à la santé publique. Il est donc nécessaire de faire appel à différents professionnels, afin d'établir des diagnostics.

Dossier de diagnostic technique obligatoire (DDT)

La loi oblige le vendeur à fournir un dossier comprenant différents documents. Il concerne aussi bien les maisons individuelles que les biens en copropriété.

On vous fait le topo sur tous ces papiers ? Let's go !

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : oui, c'est lui. Celui qui permet d'estimer le taux d'émission de gaz à effet de serre (GES) d'un logement et sa consommation en énergie. Il est valable 10 ans.
• Un constat de risque d'exposition au plomb (Crep) : le fameux diagnostic plomb pour les logements construits avant 1949. Il est valable 1 an quand il est positif et illimité quand il est négatif.

Il y a un peu plus. C'est une liste de documents informant de l'état du bien sur différents sujets.

• La présence ou l'absence d'amiante : le document concerne les logements construits avant 1997. Sa validité est illimitée quand le diagnostic est négatif.
• L'installation intérieure de l'électricité si elle a plus de 15 ans : ce document valable 3 ans vise à présenter les éventuelles rénovations et l'état antérieur de l'installation.
• L'installation intérieure du gaz si celle-ci a plus de 15 ans : valable 3 ans, ce document prouve que tout est conforme.
• L'installation d'assainissement non collectif : le document est valable 3 ans et démontre la conformité de l'installation.
• Les risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) : le document est valable 6 mois et varie en fonction des régions.

Documents à ajouter au DTT au cas par cas

Et il y a encore un peu plus. Intéressons-nous d'abord aux maisons et aux appartements situés dans des zones géographiques définies.

• Un constat concernant le risque de mérule dans le logement doit être fait. La mérule est un champignon qui dévore le bois et qui prolifère dans certaines régions. Aucune durée de validité n'est fixée pour ce document.
• L'état relatif aux termites, très présents dans les régions au sud-ouest de la France, est valable 6 mois.
• Le diagnostic bruit est un document qui concerne uniquement les nuisances sonores aériennes.

Vous ne savez pas si tout cela vous concerne ? Vous pouvez consulter les arrêtés préfectoraux ou prendre conseil auprès d'une agence immobilière.

Ensuite, seulement pour les maisons individuelles classées F ou G sur le DPE, un audit énergétique doit être fourni.

Seuls les appartements sont concernés par l'obligation d'indiquer la surface privative du lot de copropriété. C'est la fameuse loi Carrez.

Bon à savoir : Depuis le 1er janvier 2023, le carnet d'information du logement (CIL) est obligatoire pour les logements neufs ou ayant fait l'objet d'une rénovation qui a une incidence directe sur la performance énergétique.

Quand fournir ces documents ? Les diagnostics immobiliers sont annexés à la promesse de vente et à l'acte authentique de vente. Ils vous protègent dans la mesure où ils prouvent que vous exposez l'ensemble des éventuels vices décelés.

Grâce à la clause d'exonération de garantie des vices cachés

Cette clause fonctionne uniquement quand le DTT est complet. Elle couvre le vendeur dans le cas où un professionnel a commis une erreur. Ainsi, l'acquéreur ne pourra pas se retourner contre le vendeur, car celui-ci ne peut être tenu responsable.

Mais le vendeur doit être de bonne foi

Attention ! Le vendeur doit faire preuve de bonne foi. En d'autres termes, il ne doit pas cacher volontairement les vices de son bien immobilier.

Un exemple ? Les termites. Votre région n'est peut-être pas concernée. Mais qu'en est-il des autres bestioles qui dévorent le bois ? Si vous avez connaissance d'insectes xylophages, que vous n'établissez pas de diagnostic et que vous n'informez pas l'acquéreur à leur sujet, c'est un vice caché.

De même, les infiltrations dans la toiture d'un bien mis en vente qui ne seraient pas signalées sont des vices cachés.

Bon à savoir : Tous les diagnostics et constats doivent être valides au jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Tout acheteur constatant des vices cachés est en droit de saisir la justice. Plusieurs demandes peuvent être formulées.

• L'annulation de la vente.
• Une diminution du prix du bien.
• Une remise en état par le vendeur.

L'acquéreur est également en droit de demander des dommages-intérêts. Le vendeur a la possibilité de contester ces demandes.

• Lors de la signature de l'acte authentique de vente, le vendeur doit fournir à l'acquéreur un ensemble de diagnostics et constats obligatoires valides.
• L'établissement du DDT et de documents complémentaires protège le vendeur : il démontre sa bonne foi puisqu'il informe l'acquéreur des éventuelles anomalies de son bien.
• En cas de vices cachés, le vendeur peut voir la vente annulée ou bien le prix diminué. Un juge peut également ordonner la remise en état du bien. L'acquéreur est en droit de demander des dommages-intérêts.