Identifier les surfaces non habitables pour définir le prix au m² hors Carrez

Comme il y a beaucoup de jargon dans le domaine de l'immobilier, il est toujours utile de rappeler quelques définitions. D'une manière générale, les surfaces non habitables sont toutes celles dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Les caves, les parkings, les garages, les terrasses et les balcons en font partie. Les superficies inférieures à 8 m², les marches et cages d'escalier, les gaines, les fenêtres et les embrasures de portes sont également considérées comme des m² non habitables.

Il est important de les identifier si vous souhaitez vendre un logement situé en copropriété. En effet, dans un acte de vente, il est obligatoire de signaler la surface privative du bien : c'est la loi Carrez. Or, pour la calculer, il faut déduire ces surfaces non habitables de la superficie totale du bien.

Lorsque vous vendez un bien en copropriété, il ne faut pas estimer votre maison ou votre appartement uniquement en fonction de la loi Carrez. Pourquoi ? Parce que même les surfaces non habitables ont de la valeur.

Une plus-value possible grâce à des mètres carrés hors Carrez

Prenons l'exemple d'un appartement aménagé sous des combles. Les surfaces inférieures à 1,80 m ne seront pas prises en compte pour le calcul de la surface Carrez. Cependant, elles peuvent être utilisées pour optimiser le logement :

• en aménageant un coin bureau ;
• en créant des rangements sous le toit ;
• en intégrant un lit escamotable.

Elles sont donc une véritable plus-value par rapport à un logement affichant le même nombre de mètres carrés en loi Carrez, mais dépourvu de ces petits espaces en plus.

Appliquer un coefficient de pondération

Pour obtenir un bon prix de vente, les surfaces non habitables doivent être prises en compte en plus de la surface Carrez. Mais, comme elles n'ont pas la même valeur, on parle de « surfaces pondérées ».

Pour les estimer, il faut appliquer un coefficient de pondération. Cela peut s'avérer complexe à calculer car chaque type de surface va bénéficier d'un coefficient différent… Vous imaginez bien qu'un balcon d'agrément aura plus de valeur qu'une sous-pente ou de grands placards. Le problème, c'est qu'il n'existe pas de grille de pondération officielle.

Vous êtes dans l'embarras avec vos mètres carrés en plus ? No panic ! Afin de vendre au juste prix votre bien, on vous conseille de faire appel à des professionnels de l'immobilier. Ces experts connaissent la valeur des m² hors Carrez et seront en mesure d'appliquer les bons coefficients de pondération.

Comment cela se passe ? Eh bien, il suffit de contacter plusieurs agences immobilières proches de votre bien.

• Des agents viendront le visiter, répertorier et analyser toutes les surfaces qui ne sont pas prises en compte dans la loi Carrez.
• Grâce à leur expertise, ils vont comparer votre propriété avec celles proposées à la vente dans le même secteur géographique. Vos surfaces non habitables seront peut-être de véritables atouts par rapport aux autres !
• Des estimations seront faites, selon le prix au m² en France et l'éventuelle plus-value de votre bien. Sachez que, souvent, ces estimations sont gratuites. En effet, les frais d'agence ne sont appliqués que dans le cadre de l'accord d'un mandat de vente exclusif ou simple.

Voilà ce qu'il faut savoir sur ces surfaces non habitables et la manière de connaître leur prix au m². Vous l'avez compris : même s'ils ne sont pas exploitables comme une pièce à part entière, tous les mètres carrés comptent quand on vend ! Ils peuvent apporter beaucoup de cachet à un bien et permettre de le démarquer des autres.