Ce n'est pas parce qu'on parle de location vide que le propriétaire du logement concerné est exempt de toute obligation. Bien au contraire ! La première d'entre elles est d'ouvrir les portes d'un logement décent à son locataire. Cela englobe diverses exigences, comme la superficie, les performances énergétiques ou encore la salubrité, par exemple. Détaillons ensemble les 5 devoirs du bailleur vis-à-vis de son locataire.
Une superficie minimum
La première des conditions : la superficie ! Un logement proposé à la location doit être composé au minimum d’une pièce de 9 m², loi Carrez, et profiter d'une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou bien son volume habitable doit faire au moins 20 m³.
Dans le cas d’une colocation de 2 personnes, la surface minimum est multipliée par 2. Ajoutez 9 m² pour chaque colocataire supplémentaire.
Un logement aux performances énergétiques correctes
La loi est très claire : « Pour un bail signé, renouvelé, ou reconduit tacitement entre 2023 et 2024, seul un logement consommant moins de 450 kWh d'énergie finale par m² de surface habitable peut être loué avec un bail d'habitation. Pour un bail signé, renouvelé, ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027, seul un logement appartenant aux classes A à F du DPE – diagnostic de performance énergétique – peut être loué avec un bail d'habitation ».
Un logement en bon état et bien équipé
Le locataire doit déposer ses valises – et ses meubles – dans un espace sûr, c'est-à-dire que le logement doit être en bon état d’usage et que les équipements mentionnés dans le bail fonctionnent correctement. S'il reste des travaux à fignoler à l’entrée du locataire dans les lieux, le propriétaire peut lui demander de les faire réaliser. Il déduira alors de ses loyers les frais engagés pour ces travaux. En revanche, les gros travaux liés à la décence du logement ne peuvent être délégués.
Pour info, tout accord conclu devra figurer dans le contrat de location. Aussi, vous devrez détailler :
- le type de travaux,
- la façon dont le montant des travaux sera remboursé,
- s'il s'agit d'une réduction de loyers, sur quelle période,
- si le locataire quitte prématurément le logement, de quelle façon les travaux lui seront remboursés.
Pas question de faire passer une cave pour chambre ! Le logement loué doit fournir chauffage et eau potable, disposer d'un espace cuisine, de petits coins et d'un réseau électrique, et bien sûr, permettre l'évacuation des eaux usées.
Un logement sûr pour le locataire
Le logement en question doit assurer ce que la loi appelle « le clos et le couvert ». Cela signifie que « le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité » et qu'il protège le locataire des intempéries. « Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. » Il en va de même avec l'air : il ne doit pas pouvoir s'infiltrer dans l'habitat. Fenêtres et portes doivent donc être bien étanches.
Assurez-vous que les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et autres balcons ne représentent aucun danger pour les occupants du logement.
Même chose pour l'électricité, les systèmes de chauffage et tout autre équipement de ce type, qui doivent être conformes aux normes de sécurité, et en bon état d'usage et de fonctionnement.
Veillez au bon état des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement. L'amiante, par exemple, constitue un risque pour la santé des locataires. Est-il utile de rappeler que le logement ne doit pas se voir occupé par quelque nuisible que ce soit, comme des cafards ou souris... ?
Des documents et justificatifs à fournir
En plus du bail, le propriétaire doit fournir au locataire un certain nombre de documents :
- le dossier de diagnostic technique,
- l'état des lieux d’entrée, et plus tard, de sortie,
- s'il est dans une copro, un extrait de son règlement de copropriété. Le locataire peut demander et obtenir ses quittances de loyer ainsi que le récapitulatif des charges du logement.
Un bailleur qui ne voudrait pas fournir certains de ces documents risque :
- pour une personne physique, jusqu'à 1 an de prison et 20 000 € d'amende,
- pour une personne morale, jusqu'à 100 000 €.
À noter :
Le bailleur ne remplit pas ses devoirs et loue un logement indécent, insalubre ? Ce n'est pas une raison suffisante pour que son locataire cesse de régler ses loyers, il serait en tort… Charge à lui de prévenir son propriétaire, par téléphone d'abord ou par courrier, selon les relations qu'il entretient avec lui. Pas de réaction ? Il peut alors rédiger un courrier de mise en demeure, envoyé en recommandé avec avis de réception. Deux mois se sont écoulés et toujours pas de réponse ? Il faut alors saisir le juge des contentieux de la protection, le JCP, dont dépend la location. Ce dernier pourra obliger le propriétaire à faire les travaux nécessaires, et proposer au locataire de consigner le loyer auprès de la Caisse des dépôts, de le réduire ou de le suspendre jusqu'à ce que le nécessaire soit fait.
Le locataire peut être accompagné dans ses démarches par les services de l'État, en se rendant sur Histologe, mais il doit avant cela fournir les preuves de la non-décence du logement.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)