Qu'est-ce qu'un propriétaire a le droit de demander en caution ?

La loi n’oblige pas un propriétaire à demander un dépôt de garantie lors de la signature d’un bail. En pratique pourtant, la caution est systématiquement réclamée, aussi bien pour les locations vides que meublées.

Certaines situations empêchent toutefois le bailleur d’en exiger une. C’est notamment le cas lorsque le locataire paye son loyer d’avance pour une période supérieure à deux mois. 

Dans cette configuration, le propriétaire dispose déjà d’une garantie financière suffisante, et ne peut donc pas demander de dépôt de garantie en complément.

Le montant autorisé dépend du type de location concerné :

• Pour une location vide, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Le propriétaire ne peut pas demander davantage, même avec l’accord du locataire.
• Pour une location meublée, le montant peut atteindre jusqu’à deux mois de loyer hors charges. De la même manière, le propriétaire n’a pas le droit de demander plus, quelles que soient ses raisons.

Évidemment, il n’est pas possible non plus de demander quoi que ce soit d’autre qu’une somme d’argent versée par virement bancaire ou par chèque à titre de dépôt de garantie.

Le bail mobilité constitue une exception. Ce contrat, destiné notamment aux étudiants et aux salariés en mission temporaire, interdit au propriétaire de réclamer un dépôt de garantie lors de la signature du bail.

Le dépôt de garantie est versé par le locataire au propriétaire au moment de la signature du bail, en même temps que le premier mois de loyer et les frais d’agence. 

Le paiement peut être effectué directement par le locataire, mais aussi par l'intermédiaire de certains dispositifs d’aide, comme l’avance LOCA-PASS proposée par Action Logement ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Le dépôt de garantie permet au propriétaire de se protéger contre certains manquements du locataire à ses obligations.

Il peut notamment servir à couvrir :

• des loyers ou charges impayés, quand il reste des sommes dues par le locataire au moment de son départ du logement ou après la régularisation annuelle des charges,
• des réparations locatives (travaux de peinture, rebouchage des trous, remise en état de certains équipements...), notamment lorsque le logement est rendu en fin de bail ou à l’issue du préavis de départ et que les réparations n'ont pas été faites par le locataire,
• des dégradations constatées dans le logement lors de l’état des lieux de sortie,
• un défaut d’entretien du logement par le locataire.

Attention toutefois : le propriétaire ne peut pas utiliser librement cette somme. Toute retenue doit être justifiée par écrit et liée à des éléments constatés lors de l’état des lieux de sortie.

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le propriétaire dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie. En cas de dégradations ou de retenues justifiées, ce délai passe à deux mois à compter de la remise des clés.

Lorsqu’aucune restitution n’intervient dans les délais prévus, le locataire peut adresser une mise en demeure au propriétaire ou à l’agence immobilière.

La loi prévoit également une pénalité financière. Le montant dû au locataire augmente alors d’une somme équivalant à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, et ce, jusqu’à restitution définitive de la caution.

Souvent source de tensions entre propriétaires et locataires, le dépôt de garantie reste pourtant très encadré par la loi. Montant maximal, délais de restitution, retenues autorisées ou justificatifs à fournir, les règles sont précises pour limiter les abus.