Que ce soit pour une location vide ou meublée, n'oubliez surtout pas d'inscrire la surface habitable du logement que vous louez sur le bail et veillez à ce qu'elle soit juste. Une bévue peut vous coûter cher ! Votre locataire pourrait en effet vous demander une diminution du loyer à titre de dédommagement. Explications.
Quelles surfaces indiquer dans le bail de location ?
Seule la surface habitable du logement doit figurer sur le bail. C'est l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation qui la définit : « la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».
Elle ne comptabilise pas les zones non habitables dont la hauteur sous plafond serait inférieure à 1,80 m ainsi que toutes les annexes du type caves, garages, combles non aménagés, terrasses, loggias, balcons, vérandas..., même si ce sont de véritables atouts.
Le point sur la surface utile et sur la surface loi Carrez
L’article D. 331-10 du Code de la construction et de l’habitation définit la surface utile : « La surface utile est égale à la surface habitable du logement […] augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement ».
La surface « Loi Carrez » est obligatoire en cas de vente immobilière, dès lors que le bien se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins 8 m². Elle doit être mentionnée dans tous les documents liés à la vente du bien. Son calcul tient compte des planchers des locaux clos et couverts d’une hauteur supérieure ou égale à 1,80 m, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Pour une maison individuelle, on préfère mentionner la surface habitable.
Toutes les locations sont-elles concernées ?
L’obligation d’indiquer la surface d’habitation sur le bail concerne les logements loués vides ou meublés occupés à titre de résidence principale par le résident. Cela touche aussi le bail meublé étudiant de 9 mois et le bail mobilité, même s’ils sont courts. En revanche, s’il s’agit de la résidence secondaire du locataire ou de son logement de fonction, vous êtes épargné. Même chose si vous faites de la location saisonnière.
Où obtenir la surface du logement ?
Vous la trouverez sur votre titre de propriété. Si vous avez un doute, mieux vaut faire appel à un diagnostiqueur pour qu'il reprenne les mesures du logement, ce sera bien plus fiable. Cependant, la loi n’impose rien : libre à vous de dérouler votre mètre..., mais soyez sûr de vous ! Si vous surestimez la surface de votre bien de plus d'un vingtième, votre locataire peut réclamer une réduction de loyer.
Profitez par exemple de la venue du diagnostiqueur pour la réalisation du DPE pour lui demander le mesurage du logement. L’intervention coûte en moyenne 100 €. Vous pourrez déduire ce montant de vos revenus locatifs, si vous déclarez vos loyers au régime réel, de la même manière que pour les autres diagnostics obligatoires.
À noter :
Pour être loué comme résidence principale, un logement doit afficher une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m. C’est le minimum décent.
Quelle sanction en cas d'erreur sur la surface ?
Évaluer la surface d’un logement à la louche n’est pas recommandé… Si vous surestimez la surface habitable de plus de 5 %, votre locataire peut exiger une réduction du loyer proportionnelle à l'écart constaté. La demande peut être faite en cours de bail. Si vous faites la sourde oreille, votre locataire a la possibilité de saisir le juge après deux mois sans réponse de votre part. Il dispose de 4 mois maximum à compter de la date à laquelle il vous aura adressé sa demande de diminution de loyer pour le faire. Ce délai est appelé « délai de forclusion ».
À noter :
Le site Gérer seul explique : « Si la demande de baisse de loyer du locataire intervient 4 mois après la date de prise d’effet du bail, la diminution de loyer s’applique rétroactivement. Vous verserez au locataire un trop-perçu. En revanche, si la demande est faite plus de 4 mois après la date de prise d’effet du contrat de location, la baisse s’applique à partir de la date de la demande ».
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