Les 8 questions à se poser avant d'acheter en copropriété

Karin Scherhag 16 mai 2023
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Vous achetez en copropriété ? Bravo ! Ce type d’investissement comporte de nombreux avantages. Toutefois, pour investir sereinement, plusieurs points méritent votre attention. Que prévoit le règlement de copropriété ? Y a-t-il des travaux à effectuer ? Quel est le montant des charges ? Voilà les principales questions à se poser avant de se lancer…

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8 questions à se poser avant d'acheter en copropriété
Avant d'acheter en copropriété, posez-vous les bonnes questions.
Sommaire

1. Que dit le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document écrit qui organise la vie de la résidence. Il définit les droits et les devoirs des copropriétaires afin qu’ils puissent cohabiter. Dans le document figurent notamment : 

  • des informations relatives à la destination de l’immeuble,
  • les conditions d’utilisation des parties privatives et des parties communes (parties communes spéciales, etc.), 
  • la répartition des charges et la méthode de calcul pour les quotes-parts de chacun des propriétaires. 

Le saviez-vous ? 

Il est important de prendre connaissance du règlement de copropriété, car il s’impose à tous. Sachez que dans certains cas, il peut même vous restreindre. Par exemple, le règlement peut interdire l’activité de location meublée, si la destination de l’immeuble le justifie.

2. Quelle est l’année de construction de l’immeuble ?

1850 ? 1950 ? 2023 ? Si vous achetez un appartement dans l’ancien, il veut mieux vérifier son âge. Il peut en dire long sur la qualité du bâti, les performances thermiques des logements et les travaux à prévoir. L’année de construction figure sur l’acte de propriété du logement. Le service de l’urbanisme et des sols de la mairie peut également vous renseigner grâce à l’adresse du bien.

Le saviez-vous ? 

Beaucoup de logements d’après-guerre ont été construits à la hâte pour reloger les populations. Les matériaux utilisés à cette époque n’étaient pas toujours très durables et ces bâtiments sont de véritables passoires thermiques et phoniques, En revanche, dans les années 2000, les logements sont mieux isolés, avec des matériaux de qualité et des parties communes plus nombreuses. Attention toutefois aux finitions de certains lots ! Les logements neufs, quant à eux, bénéficient de la nouvelle norme environnementale RE2020. Techniques de construction plus écologiques et solutions énergétiques performantes garanties ! 

3. Y a-t-il des travaux à prévoir ?

Si des travaux sont prévus à court ou moyen terme, leur coût risque de se rajouter au prix de votre nouvelle acquisition. Et selon le type d’intervention, ça peut faire mal ! Lorsque les travaux concernent les parties communes, c’est qu’ils sont votés en assemblée générale et tous les copropriétaires doivent mettre la main à la poche. 

Rappel : depuis le 1er janvier 2023, toute location d’un logement de classe énergétique (G+) est interdite. Dès 2028, toutes les passoires thermiques (en F et G) seront concernées par l’interdiction. De gros travaux de rénovation énergétique risquent de s’imposer si votre logement est destiné à la location. 

Le saviez-vous ? 

Le carnet d’entretien donne de précieuses informations sur l’état de la copropriété. Échéance de tous les travaux d’entretien, date de réalisation, etc. Très utile pour les futurs acquéreurs, le carnet d’entretien est obligatoirement mis à jour par le syndic.

4. Le montant des charges est-il acceptable ? 

Avant l’achat, assurez-vous d’avoir pris connaissance des charges annuelles de copropriété. D’une résidence à une autre, les montants peuvent être très différents. Au sein de la même copropriété, les charges des divers lots varient également. Elles sont proportionnelles au nombre de tantième que détient chaque acquéreur. 

Il existe deux grandes familles de charges : 

  • Les charges générales,
  • Les charges spéciales.

Les charges générales correspondent à la conservation et à l’entretien de la structure et de l’enceinte du bâtiment. Entretien des parties communes, entretien des espaces verts, honoraires du syndic, salaire du concierge, etc. 

Les charges spéciales sont les charges consommables (eau, chauffage, entretien de l’ascenseur, etc.). Elles sont facturées selon l’utilité de l’équipement par chaque lot. Par exemple, un colocataire au rez-de-chaussée n’aura pas de charge d’entretien de l’ascenseur, tandis que le colocataire du 3e étage en aura. Même s'il ne l'utilise pas.

Le saviez-vous ? 

Selon le journal Les Échos, « sur l’année 2021, l’Association des responsables de copropriété (ARC) relevait une hausse des charges de 3,9 %, deux fois supérieure à l’inflation. » Une hausse qui devrait se poursuivre en 2023 avec l’inflation que l’on connaît. 

5. Quel est l’état des finances de la copropriété ?

Quelle est la situation de la copropriété ? Y a-t-il de mauvais payeurs ? Ces questions sont légitimes, car si un (ou plusieurs) copropriétaire(s) a (ont) des dettes, ça peut mettre la copropriété en difficulté. De plus, il arrive que la dette soit répartie entre les autres copropriétaires, ce qui peut alourdir le montant des charges. 

Avant l’acquisition de votre logement, pensez bien à vérifier les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, les dettes fournisseurs et l’état des impayés pour apprécier les situations délicates et les procédures en cours. N’hésitez pas à appeler le président du Conseil syndical qui pourra répondre à vos questions. 

6. Le vendeur, est-il propriétaire des parties communes dont il a l’usage ?

Un bel espace vert attenant à un appartement en rez-de-chaussée peut créer la confusion. Surtout lorsque l’actuel propriétaire utilise cet espace de façon privative. Mais en est-il vraiment le seul propriétaire ? C’est ce que vous devrez vérifier pour éviter une grande désillusion. L’état descriptif de division (EDD), joint au règlement de copropriété, vous donnera cette information.

7. Y a-t-il des troubles de voisinage ?

Un voisin qui aime la musique forte ou qui laisse systématiquement ses poubelles parfumer le pallier, avouez que ça peut être très dérangeant à la longue. Si les procès-verbaux d’assemblée générale font très souvent état de problèmes de voisinage, il vaut mieux ne pas prendre cette information à la légère. Vous pourriez le regretter à l’avenir. 

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8. Quels sont les projets d’aménagement de territoire de votre nouvelle commune ?

Vous avez porté votre attention sur ce bien immobilier pour sa tranquillité et la qualité de ses espaces verts ? N’hésitez pas à vous renseigner sur les projets à venir de la commune. Il n’est pas impossible que la mairie ait donné son feu vert pour la construction de nouveaux immeubles disparates sur votre belle coulée verte. De même, la construction d’un nouvel aéroport non loin de votre maison pourrait bien faire perdre de la valeur à votre acquisition, en plus des nuisances sonores causées. 

Si l’achat en copropriété comporte des avantages (partage des frais d’entretien, délégation de certaines tâches au syndic, sécurité, etc.), il présente aussi des inconvénients si on ne prend pas quelques précautions. Il convient alors de sécuriser les points sensibles afin d’éviter les déceptions liées à un achat impulsif. N’hésitez pas à poser des questions à vos futurs voisins ou au gardien de l’immeuble. Tout à fait entre-nous : lorsque les choses vont mal, les  voisins ont tendance à parler sans retenue. Aucune. 

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