Acheter seul(e) : tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer

02 déc 2022
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Mieux vaut être seul.e que mal accompagné.e, dit l'adage. Et pour un achat immobilier, ça marche comment ?
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acheter seul meilleurs agents

Sommaire

Accéder à la propriété en ayant recours à l’emprunt nécessite une préparation en amont. A fortiori, lorsqu’on achète seul. Mais est-il vraiment possible d’emprunter avec un seul salaire ? Est-ce plus difficile ? Faut-il disposer d'un apport ? Comment soigner son dossier bancaire ? Quelles sont les aides pour acheter seul ? 

Est-il possible d’emprunter seul.e ? 

Selon les chiffres du courtier Empruntis, les emprunteurs seuls représentaient environ 33 % des emprunts, début 2021. Il est donc tout à fait possible d’emprunter seul dans le cadre d’un achat immobilier.  Malgré tout, il vaut mieux savoir que les couples d’emprunteurs ont plus de chance d’obtenir un crédit de la banque. Avec un seul salaire, il vous faudra montrer patte blanche avec un dossier bancaire solide, et un niveau de revenus qui permette d’endosser la nouvelle charge financière. De plus, un apport personnel sera nécessaire dans la grande majorité des cas.  Il est à noter que les emprunteurs solos en CDI ou titulaires de la fonction publique disposent de meilleurs arguments pour convaincre la banque. 

Le saviez-vous ?

Les femmes sont de plus en plus nombreuses à emprunter seules pour accéder à la propriété. Toujours selon le courtier Empruntis : « Si les emprunteurs seuls sont de moins en moins nombreux (ils étaient 43 % en 2017, ils ne sont plus que 33 % début 2021), les femmes voient leur part augmenter, passant de 31 % à 45 % sur la même période ».

Quel niveau de salaire pour acheter seul.e ? 

Vous n’avez pas prévu d’acheter votre bien immobilier au comptant ? Alors, vous allez devoir passer par la case emprunt. Une étape délicate, car les banques veulent s’assurer que vous serez en mesure de rembourser les sommes prêtées. Le risque doit être maîtrisé. Quel niveau de salaire est alors requis pour emprunter ?  Il n’est pas simple de répondre à cette question de façon instantanée, car vos revenus (salaires, pensions, revenus locatifs, etc.) ne sont pas les seuls éléments à entrer en ligne de compte dans le processus de décision de la banque.  En plus de vos revenus stables, l’établissement bancaire sera également attentif :
  • au montant et à la durée de l’emprunt,
  • au montant de l’apport, 
  • à la capacité d’emprunt, 
  • au taux d’endettement, 
  • au reste à vivre, 
  • au saut de charge. 
La capacité d’emprunt correspond à la somme maximale que les banques voudront bien vous accorder. C’est le ratio entre vos charges quotidiennes et vos revenus. Vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt en utilisant l’un des nombreux calculateurs disponibles sur le net.  Le taux d’endettement, encore appelé taux d’effort, correspond à la part des charges dans vos revenus. C’est le rapport en pourcentage des charges fixes de l’emprunteur sur ses revenus mensuels. Ce taux permet aux banques de s’assurer que vous pourrez rembourser vos mensualités de crédit. Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) astreint les banques à remettre en question l’octroi de crédit lorsque le taux d’endettement est supérieur à 35 % (assurance emprunteur comprise).  Aussi important que le taux d’endettement, le reste à vivre correspond à la somme restante sur le compte de l’emprunteur lorsqu’il s’est acquitté de ses charges fixes comprenant la mensualité de son prêt immobilier.  Le saut de charge est la différence entre le montant de votre ancien loyer et le montant de votre nouvelle mensualité de crédit. Plus cette différence est faible, moins votre niveau de vie sera impacté par le remboursement de votre prêt.  Les mécanismes et réflexes bancaires sont les mêmes pour les co-emprunteurs et pour les emprunteurs seuls. Les banques étant des entités très objectives, elles s’attachent surtout aux chiffres. Leur niveau d’attention sera toutefois plus élevé pour les emprunteurs solo, car ils ne disposent pas d’un filet de sécurité en cas d’imprévu. 

Le saviez-vous ?

En janvier 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé le taux d’endettement maximal à 35 %. Il était de 33 %. Le HCSF autorise les banques à déroger et à accepter un taux d’endettement supérieur à 35 % pour 20 % des dossiers qui leur sont présentés. Les banques doivent toutefois favoriser l’achat en résidence principale et l’accession des primo-accédants. 

Peut-on acheter seul.e sans apport ?   

Le montant de votre apport est un élément déterminant. Si vous faites une demande d’emprunt seul, il sera le plus souvent exigé. C’est l’assurance pour la banque de couvrir les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier). C’est également le signe que vous êtes capable d’épargner. C’est rassurant, pour l’établissement préteur qui a envie de vous faire confiance.  En général, l’apport demandé par les banques se situe entre 10 et 20 % de la somme totale empruntée. Dans les faits, il est supérieur à 10 %.  « Les chiffres de l’observatoire CSA/Crédit Logement sur le 3e trimestre 2021, pointent un taux d’apport personnel de 17,4 % sur le marché de l’immobilier neuf. Dans l’ancien, ce chiffre monte à 19,5 % du coût de l’opération ». Il est donc fortement déconseillé de présenter à la banque un dossier sans apport, surtout compte tenu des récentes restrictions sur les crédits bancaires. Si vous souhaitez acheter sans apport, il vous faudra justifier de hauts revenus pour faire partie des 20 % de dérogations autorisées par le HCFS.  Notez également, qu’un apport peut vous permettre de négocier certains paramètres de votre crédit bancaire : différé de crédit bancaire, remboursement anticipé, et taux d’intérêt. Si vous être propriétaire de votre résidence principale et que votre demande de prêt est un pour un investissement locatif, la banque peut exceptionnellement déroger et vous accorder le prêt. 

Comment préparer un dossier en béton pour la banque ? 

Des comptes sains, un accompagnement professionnel, une caution solidaire : les établissements bancaires sont sensibles à certains aspects de votre dossier. 

Soignez votre profil emprunteur 

Soigner son profil emprunteur n’est pas une fantaisie. C’est un élément important à travailler en amont de votre demande de prêt, d’autant plus si vous achetez seul. En effet, les banques observent vos habitudes financières pour mesurer le risque encouru. La banque étudie votre situation financière (relevés de compte) sur les trois derniers mois. Si l’établissement prêteur est votre banque courante, rien ne l’empêche de remonter encore plus loin dans l’analyse de vos comptes. Il faut à tout prix éviter les incidents de paiement et les découverts. 

Étalez la durée de votre crédit 

Si vous achetez seul, votre capacité d’emprunt est sans doute moins importante que celle d’un couple. En allongeant la durée de votre emprunt, vous pouvez faire baisser mécaniquement vos mensualités de remboursement, ce qui peut influer positivement sur votre taux d’endettement. Attention ! Une durée de crédit plus longue, signifie aussi un coût du crédit plus élevé, car votre taux d’intérêt sera lui aussi plus élevé. 

Remboursez vos crédits à la consommation 

Dans un dossier de banque, le cumul de plusieurs crédits à la consommation peut vraiment nuire à votre demande de prêt immobilier. De plus, ces sommes impactent votre taux d’endettement. L’emprunteur seul, sera plus apte à rassurer la banque en soldant ses crédits avant de souscrire à un prêt immobilier. 

Domiciliation 

Jouer le jeu de la banque peut vous aider à obtenir votre prêt immobilier. Ce peut être le cas lorsque vous domiciliez vos comptes courants chez l’établissement prêteur. 

Prêt aidé 

Les prêts aidés ont été créés pour favoriser l’accession à la propriété des revenus modestes ou intermédiaires. En tant qu’emprunteur seul, il est dans votre intérêt de l’ajouter à votre dossier, si vous pouvez y prétendre. 

Faîtes-vous accompagner par un courtier en prêt 

Le courtier en prêt est un professionnel spécialiste du financement qui connaît les ficelles du métier pour vous aider à obtenir votre prêt immobilier avec les meilleures conditions. Il intervient à plusieurs étapes du processus : constitution de votre dossier, présentation à la banque, obtention du meilleur taux immobilier, obtention d’une réponse rapide. 

Caution solidaire

En tant qu’emprunteur seul, si vous avez la chance de pouvoir proposer à la banque une caution solidaire, n’hésitez pas. Le cautionnement solidaire lui permet de s’adresser directement à la caution en cas d’impayé, sans même avoir à vérifier l’insolvabilité de l’emprunteur au préalable. C’est un vrai plus dans votre dossier. 

Quelles aides pour emprunter ?  

Plusieurs prêts aidés peuvent déclencher une réponse favorable de la banque concernant votre crédit immobilier. Selon votre profil et votre projet immobilier, vous pouvez peut-être prétendre à l’un d’entre eux. Certains peuvent se cumuler. 
  • Prêt à taux zéro (PTZ) 
  • Prêt d’accession sociale (PAS)
  • Prêt action logement
  • Prêt conventionné (PC)
  • Prêt épargne logement
  • Prêt locatif social.

Focus sur le Prêt à taux zéro (PTZ) 

Pour les primo-accédants,  le prêt à taux zéro a été reconduit jusqu’à fin 2023. Il permet de financer une partie de votre résidence principale, sans avoir d’intérêts à rembourser. Les conditions pour en bénéficier : 
  • être primo-accédants, (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les deux dernières années avant la demande de PTZ),
  • justifier des conditions de ressources prévues par la loi,
  • faire l’acquisition d’un bien neuf ou ancien (avec travaux) au titre de la résidence principale, dans les zones éligibles au dispositif.
Quelles que soient les raisons qui vous conduisent à acheter un bien immobilier seul.e (célibat, famille monoparentale, désir d’accroître votre patrimoine personnel même en étant marié), vous disposez désormais de nombreuses pistes de réflexion pour mettre toutes les chances de votre côté, avant de vous lancer !
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