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Plus de quatre dossiers de crédit sur dix sont refusés. Les courtiers tirent la sonnette d'alarme, pointant un taux d'usure excluant de trop nombreux ménages.
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Hausse des taux d’intérêt, taux d’usure excluant, normes restrictives du Haut conseil de stabilité financière… Depuis quelques semaines, les refus de crédit s’enchaînent, empêchant de nombreux Français d’accéder à la propriété. On fait le point.
Selon une enquête commandée par six associations professionnelles* d'intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP), plus de quatre dossiers de crédit sur dix sont actuellement refusés. Inquiets, les courtiers immobiliers tirent la sonnette d’alarme sur ces refus à répétition. Mais cela suffira-t-il ?
Les taux de crédit avoisinent aujourd’hui les 2%
Après avoir connu des taux d’intérêt historiquement bas, nous voyons aujourd’hui la courbe s’inverser nettement. Selon le courtier en ligne Empruntis, le taux moyen sur 20 ans a atteint 1,85% au 19 août 2022, contre 1% en fin d’année dernière. Conséquence ? Le TAEG (taux annuel effectif global) se rapproche du taux d’usure fixé par la Banque de France.Le saviez-vous ?
Le taux d’usure correspond au taux maximum autorisé pour un crédit immobilier.
Depuis le 1er juillet 2022, ce taux d’usure est fixé à 2,57 % pour les crédits sur 20 ans et plus. Et c’est là tout le problème : si le TAEG pour un dossier de crédit dépasse le taux d’usure, le crédit sera refusé. Or en tenant compte des taux immobiliers actuels compris entre 1,70% et 2% et en ajoutant le taux de l’assurance emprunteur, la garantie bancaire et les frais de dossier, on dépasse rapidement les 2,57 %.
À la base, le taux d’usure permet de protéger les particuliers contre le surendettement. Force est de constater que cela fonctionne puisque de plus en plus d’emprunteurs voient leur rêve d’achat s’éloigner. Et ce, même si leur dossier rentre dans les critères du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) et qu’ils auraient pu emprunter il y a quelques mois à peine. Rageant.
Des banques plus vigilantes
Bien qu’en 2021, le HCSF a autorisé un taux d’endettement de 35 % et une durée de crédit allongée à 27 ans, notamment pour les achats en VEFA (vente en état futur d’achèvement), il a également durci les règles d’octroi de crédit par les banques. En effet, en cas de non-respect des recommandations du HCSF, les établissements de crédit s’exposent à des sanctions. D’autant que l’autorisation de déroger à ces règles est limitée à 20 % des dossiers, ce qui pousse les banques à être plus vigilantes encore et à refuser des crédits immobiliers.
Refuser des crédits pour éviter une bulle immobilière ?
Selon une source proche d’un membre du HCSF « il n’y a pas de données suffisantes à ce stade, malgré l'évolution des taux, pour pointer un problème d'accès systémique au crédit immobilier. »Image
François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France.
Certains courtiers ont parlé d'un effet d'exclusion des emprunteurs immobiliers qui serait associé au taux de l'usure, objectivement nous ne voyons pas cela... Aujourd'hui, le financement de l’immobilier est bien assuré.
Car selon les économistes, des taux d’intérêt bas et des conditions de crédit assouplies peuvent avoir des effets pervers sur le marché immobilier. Des taux très bas incitent en effet les particuliers à contracter un crédit sur une durée plus longue, en augmentant leur capacité d’emprunt. Ils peuvent ainsi acheter un bien plus cher. Un engouement qui a pour conséquence l’augmentation des prix de l’immobilier, créant une bulle immobilière comme lors de la crise de 2008. Les restrictions actuelles permettront-elles de maintenir le marché à flot ? La question reste ouverte.
*La CNCEF, l’Afib, Anacofi, l’Apic, la CNCGP et La compagnie des CGP.
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