Karin Scherhag
18 oct 2021
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Taux d'endettement et durée d'emprunt vont être scrutés de près. Et gare aux banques qui n'appliqueront pas les règles imposées par le Haut conseil de stabilité financière.
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Taux d’endettement maximal à 35 %, limitation à 25 ans de la durée des prêts immobiliers… Ce qui n’était jusqu’à présent qu’une série de recommandations édictées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) va devenir une obligation. Et les banques qui ne joueront pas le jeu seront passibles de blâmes et d’amendes.
Les taux d’intérêt historiquement bas poussent les ménages français à emprunter massivement pour investir dans la pierre. Trop ? C’est en tous cas ce que craint le Haut conseil de stabilité financière. Inquiet d’une éventuelle surchauffe du crédit, le HCSF avait déjà édicté en décembre 2019 un certain nombre de recommandations à destination des banques. Cette année-là, la production de crédit avait en effet progressé à un rythme mensuel de 6%, soit deux fois plus que la moyenne de la zone euro.
Au 1er janvier 2022, ces recommandations deviendront une norme et tout établissement financier s’affranchissant des règles se risquera à blâmes et amendes dont les montants ne sont pas encore connus. Les contrôles seront par ailleurs renforcés. De quoi mettre tout le monde d’accord.
Cette nouvelle réglementation contient deux principes majeurs. D’une part, la durée du crédit ne peut pas excéder 25 ans, « auxquels peut s’ajouter une période maximale de deux ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit », précise la haute autorité. Une dérogation est prévue pour l’achat sur plan (VEFA) avec, dans ce cas, une possibilité d’emprunt sur 27 ans. D’autre part, le taux d’endettement est limité à 35 % (contre 33 % auparavant, mais en incluant désormais aussi le coût de l’assurance-emprunteur). Concrètement, pour emprunter, un ménage doit justifier de revenus plus de trois fois supérieurs à ses charges couplées aux mensualités de son emprunt.
Éviter le surendettement
Les banques peuvent encore déroger à ces règles pour 20 % des crédits octroyés, en privilégiant les ménages voulant acheter une résidence principale et les primo-accédants. Les emprunteurs les plus aisés (qui représentent 7,3% de la production de crédit) sont quant à eux autorisés à s’endetter à plus de 40%. Dans son bilan de janvier 2021, le HCSF explique avoir constaté une « augmentation des taux d’effort individuels et un allongement des maturités » dans un contexte où le niveau d’endettement des ménages était « déjà élevé ». Selon la haute autorité, cela accentue « leur possible vulnérabilité face aux crises futures ». Ce nouveau tour de vis sur les crédits doit donc permettre de protéger les ménages du surendettement.Un apport plus important pour emprunter
Le Haut conseil de stabilité financière a en outre évalué l’impact de ses précédentes recommandations (suivies par une grande majorité des banques entre fin 2019 et fin 2020) sur les foyers modestes. Selon l’autorité financière, celles-ci n’ont ni entravé l’accès des ménages au crédit ni déstabilisé leur répartition par tranches de revenus. « L’accès au crédit est resté très favorable et le marché immobilier est dynamique », conclut-elle, avec une croissance de l’encours de crédits à l’habitat de 6,7 % et une progression de 3,8 % du crédit sur douze mois. Et logiquement, la moyenne d'endettement des emprunteurs a reculé d’un point, pour atteindre 30% des revenus nets. En s’endettant moins, les ménages ont cependant dû mobiliser davantage d’apport personnel pour concrétiser leur projet, reconnaît le HCSF. Les crédits ne financent plus que 83% du montant total de l’acquisition immobilière (contre 86% auparavant), soit 17% laissée à la charge du propriétaire.Trois astuces pour optimiser votre demande de prêt
Plus que jamais, vous devrez montrer patte blanche pour convaincre votre banquier de financer votre projet immobilier. Voici nos conseils pour monter un dossier en béton.Image
Éviter les découverts. Selon le baromètre sur le pouvoir d’achat réalisé par le CSA pour Cofidis en septembre 2021, plus d’un Français sur trois est à découvert au moins une fois par an. Alors les mois précédant votre demande de prêt, soyez vigilant : finis les achats impulsifs et les incidents de paiement. Vous devez être i-rré-pro-chable.
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Épargner. Assumer un crédit, c’est savoir rembourser une somme fixe et ce, tous les mois pendant de longues années. En épargnant régulièrement, vous montrez à votre banquier votre bonne gestion financière. Le montant mis de côté dépend de vos revenus mais sachez que quelques euros peuvent suffire.
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Solder les autres crédits. Un crédit à la consommation, ça peut passer. Plusieurs, c'est suspect. Sans compter que des crédits multiples impactent votre capacité d’endettement. Si vous le pouvez, remboursez-les de manière anticipée. Sinon, demandez à les lisser pour ne plus avoir à payer qu’une seule mensualité à un taux d’intérêt unique.
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