Vous avez reçu un appel de fonds de votre syndic. N'ayez crainte, il n'essaie pas de vous racketter. Il vous demande l'avance nécessaire pour couvrir les dépenses courantes de votre immeuble. Ce sont les charges de copropriété. Voici comment ça marche.
Les charges de copropriété késako ?
Ce sont les fonds qui permettent l'entretien de l'immeuble. Tous les copropriétaires sont donc invités - tous les 3 ou 6 mois, parfois chaque année - par le syndic, à mettre la main au porte-monnaie pour financer les dépenses de l'immeuble. Il y a ce que l'on appelle les charges générales et les charges spéciales.
Pour en savoir davantage sur vos charges, reportez-vous au règlement de copropriété. Vous l'avez reçu lors de l’achat de votre logement. Les charges supportées par chaque lot sont une des caractéristiques essentielles du bien - Article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation ; Article 5 (dernier alinéa) du décret 37-223 du 17 mars 1967.
Chaque copropriété dispose d'un règlement qui répond à ses particularités. Dans de grosses copros, certaines catégories de charges sont réparties par bâtiment ou par escaliers...
À quoi correspondent les différentes catégories de charges
Les charges générales
Ces charges touchent : - l’administration de l’immeuble : frais de tenue des assemblées générales, honoraires du syndic. - l’entretien de l’immeuble : frais d’enlèvement des ordures ménagères, nettoyage des parties communes... - la conservation de l’immeuble : travaux en tout genre.
Les charges particulières
Elles concernent : - les services collectifs : gardiennage, service de sécurité... - les équipements communs : entretien de l'ascenseur, de la chaudière collective...
Les charges exceptionnelles
Ces charges sont votées en Assemblée Générale - AG. Mais contrairement aux charges précédentes, elles ne sont pas toujours incluses dans le budget prévisionnel. Aussi, le syndic peut demander aux copropriétaires une avance. Il peut donc s'agir : - du ravalement de façade - de la réfection de la toiture - de diagnostics techniques - de la création d’un nouvel équipement collectif...
Les propriétaires versent des provisions pour charges au syndic tout au long de l'année. En fin d’année, le syndic fait la différence entre les frais dépensés et les charges effectivement payées. Il en résulte, selon les cas, un remboursement ou une redevance. C'est régularisation des charges.
Pour info :
En 2020, l’Association des responsables de la copropriété (ARC), annonçait un coût moyen des charges de copropriété à 50,95 € / m2 et par an. Ce qui veut dire que le propriétaire d’un appartement de 40 m2 doit s'acquitter de 2038 € chaque année, soit 169 € par mois.
Ce chiffre est, tout de même, à prendre avec des pincettes. Les montants à payer pour un immeuble neuf BBC, sans gardien avec peu d’espaces verts et une copropriété des années 70 avec 5 immeubles, des espaces verts, un gardien, ne sont pas comparables.
Comment sont dispatchées les charges de copro ?
La participation aux charges générales dépend de votre lot. En effet, chaque lot est constitué d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Vous participez au paiement des charges générales à hauteur de votre quote-part des parties communes, autrement appelée tantièmes de copropriété.
Le montant des charges spéciales n’est pas également réparti au sein de la copropriété. Il dépend de l’utilité de ces éléments pour chaque lot. Autrement dit, vous payez en fonction de l’utilité potentielle de tel équipement ou service pour votre logement... Que vous en usiez ou pas !
Par exemple, vous vivez au 8e étage. Vous paierez les frais liés aux charges d’ascenseur, même si vous empruntez systématiquement les escaliers. En revanche, le propriétaire du rez-de-chaussée ne paie rien, à moins que l’ascenseur ne desserve la cave à laquelle il accède. Votre lot est constitué uniquement d’un parking ? Vous êtes exempté des charges de chauffage et d’eau chaude.
La répartition des charges, issue du règlement de copropriété, ne peut être modifiée que par l’unanimité des copropriétaires au cours d’une assemblée générale - Article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Sauf si elle se révèle nécessaire, en raison de changements, comme la vente ou l’achat de parties communes ou de parties privatives.
Comment sont calculées les charges de copropriété ?
Le syndic établit un budget prévisionnel annuel pour faire face à l’ensemble des dépenses courantes - charges générales - avec l’accord du conseil syndical. Ce budget est voté en AG par les copropriétaires. Pour être approuvé, il faut la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés.
Grâce au vote du budget, le syndic peut organiser et régler toutes les dépenses courantes. Et lorsque la copropriété a besoin de travaux exceptionnels (ravalement, changement de chaudière...), le syndic établit des devis avant que l’AG ne décide de leur réalisation et des modalités de paiement des copropriétaires.
Peut-on refuser de payer les charges de copropriété ?
Vous contestez le montant de vos charges ? Vous n’avez pas le droit de ne pas les payer. « Il est toujours possible d’aider les propriétaires en difficulté, on organise alors une répartition des charges différentes en imaginant un échéancier », souligne Fabrice Lesur, gérant de l'agence Lesur immobilier.
Vous oubliez de vous acquitter du paiement d’une provision ? Après relance, le syndic vous adresse une mise en demeure, avant d’exiger le paiement immédiat de l’intégralité des provisions de l’année. Il peut même saisir le tribunal judiciaire pour obtenir le règlement.
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