Puis-je annuler une offre d'achat acceptée à cause de travaux ?

C’était pour vous. Vous en étiez certain. Néanmoins, c’était le cas au moment où vous avez envoyé votre offre d’achat parfaitement formulée au vendeur. Cependant, après mûre réflexion... Surtout après avoir découvert l'ampleur des travaux à effectuer dans la maison de vos rêves, vous marchez désormais à reculons. Pouvez-vous encore renoncer à l’achat du logement, alors que le vendeur vous a répondu par l’affirmative ?

Heureusement pour votre porte-monnaie, et malgré la valeur officielle de la proposition d’achat, vous pouvez encore vous rétracter, sans avoir à formuler de justification et sans risquer de pénalités. En effet, quoi qu’il arrive, la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours calendaires, après la signature du compromis de vente qui scelle pourtant l’engagement des deux parties au contrat. A fortiori avant la signature de cet avant-contrat.

La loi est protectrice envers l’acheteur. En revanche, le vendeur ne bénéficie pas du droit de rétractation. S’il accepte une offre d’achat, il s’engage. S’il souhaite renoncer à vendre, il peut se voir exiger le paiement de dommages et intérêts, voire la vente forcée, dans de rares cas.

Après avoir signé le compromis de vente, l’acheteur peut encore se rétracter légalement sans nécessité de se justifier. Toutefois, son temps est compté, puisqu’il ne dispose que de 10 jours calendaires, depuis le 8 août 2015. Avant cette date, le délai n’était que de 7 jours. La période de rétractation court à partir du lendemain de la remise de l’exemplaire signé du compromis de vente à l’acheteur.

Au-delà du délai de rétraction prévue par la loi, l’acquéreur ne peut plus renoncer à la vente sans justification légitime. L’annulation d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente ne peut avoir lieu que si l’acheteur arrive à prouver un dol du vendeur ou s’il a pris soin d’intégrer à son avant-contrat une clause suspensive qui peut s’appliquer.

Avant de signer un compromis de vente, l’acheteur doit prendre connaissance de tous les éléments constitutifs du bien immobilier qu’il souhaite acquérir : les divers diagnostics immobiliers, mais aussi les documents relatifs à la copropriété, si copropriété il y a, pour être au fait des travaux prévus et votés en assemblée générale.

Toutefois, malgré la vigilance de l’acheteur, certains vendeurs mal intentionnés tentent de dissimuler certaines informations pour conclure la vente. Dans ce cas de figure, et si l’acheteur arrive à prouver le dol du vendeur (intention de tromper), ou un vice caché dont le vendeur n’avait pas nécessairement connaissance, il est possible de demander l’annulation de la vente. Attention ! Pour prouver un dol immobilier ou un vice caché, certaines conditions doivent être réunies.

On l’a vu précédemment : la signature du compromis de vente (avant-contrat, précédant la signature de l’acte authentique) scelle l’engagement des parties au contrat – et complique l’annulation de la vente en cas de découverte de gros travaux. À moins que vous n’ayez eu la bonne idée d’intégrer une ou plusieurs clauses suspensives à votre compromis. En effet, une clause d’expertise technique, ou une clause suspensive de réalisation de travaux, peut vous permettre de vous désengager de la vente. Ces clauses suspensives, parfois négligées, sécurisent votre achat et peuvent s’avérer utiles selon les situations.

La clause suspensive d’expertise technique prévoit une estimation des travaux en cas d’achat d’un bien à rénover. S’il avère finalement que le montant de travaux à réaliser est plus important, les deux parties sont libres de se désengager. De même, la clause suspensive de réalisation de travaux prévoit la prise en charge de certains travaux par le propriétaire à une date fixée. La clause peut être levée si les travaux n’ont pas été correctement réalisés ou que le délai de réalisation n’a pas été respecté.