Quelles sont les garanties liées à l'achat d'un bien rénové ?

Aujourd’hui, la vente d’un bien immobilier s’accompagne obligatoirement d’une panoplie de diagnostics techniques obligatoires pour informer l’acheteur sur son acquisition. Ce ne sont pas des garanties en tant que telles, mais pour un achat dans l’ancien, ces informations sont précieuses pour celui qui se projette.

Regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT), les diagnostics immobiliers renseignent principalement sur les divers aspects de l’immeuble, le risque pour la santé et la sécurité des résidents, et sur le diagnostic de performance énergétique du logement à vendre.

Récapitulatif des principaux diagnostics immobiliers nécessaires pour la vente d’un logement :

• Le métrage (loi Carrez), pour les logements en copropriété.
• Le DPE (diagnostic de performance énergétique).
• L’audit énergétique, lorsque la classe DPE du logement est E (depuis le 1^er janvier 2025), F ou G.
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), lorsque la maison a été construite avant 1949.
• Le diagnostic amiante, pour les biens dont le permis de construire est intervenu avant 1997.
• L’état de l’installation de l’électricité.
• L’état de l’installation du gaz.
• L’état des risques naturels et technologiques, etc.

Depuis le 6 août 2015, l’acheteur dispose de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente d’un bien immobilier, à compter du lendemain de la réception de la notification de la promesse de vente. Ce délai de réflexion permet à l’acheteur de revenir sur sa décision d’achat quelles que soient ses motivations, et donc en cas de découverte d’un défaut important sur le bien immobilier.

La garantie des vices cachés est une garantie légale. Tout acquéreur qui découvre un loup peut y avoir recours. Toutefois, il y a quelques subtilités à connaître.

Tout d’abord, la loi fait une différence entre le vendeur professionnel et le vendeur particulier.

• Le vendeur professionnel est supposé connaître les vices affectant la chose dont il fait commerce. C’est en tout cas ce que présume la loi. En conséquence, la garantie des vices cachés s’applique à tous les coups dans ce cas de figure, et même lorsque le vendeur de bonne foi n’avait pas connaissance des défauts graves inhérents au logement. Il devra à l’acheteur des dommages et intérêts, au minimum.
• Lorsque le vendeur est un particulier, c’est différent : il est généralement protégé contre l’invocation de la garantie des vices cachés. Si l’acheteur souhaite faire jouer cette garantie, il va devoir prouver la mauvaise foi du vendeur particulier.

4 conditions doivent être réunies en amont pour invoquer la garantie des vices cachés :

• L’acheteur n’avait pas connaissance du problème invoqué avant la vente.
• Le problème est antérieur à la vente.
• Le vice n’était pas apparent au moment de l’acquisition.
• Le vice empêche l’utilisation normale du bien immobilier.

L’annulation de la vente ou la diminution du prix sont généralement les deux compensions accordées à l’acheteur, en cas de reconnaissance d’un vice caché. Des dommages et intérêts peuvent être versés, si l’acheteur est considéré comme étant de mauvaise foi.

La garantie décennale (article 1792 du Code civil) engage la responsabilité du constructeur lorsque des manquements sont constatés. Le constructeur peut être un professionnel, mais également un propriétaire particulier, qui s’engage à faire des réparations dans le bien immobilier qu’il revend (arrêt du 1er avril 2021 rendu par la Cour de cassation). Les travaux effectués dans le logement doivent être structurants et affecter un élément constitutif du bâtiment pour avoir recours à la garantie décennale.

Aussi, en cas de revente d’un bien immobilier de moins de 10 ans, il y a transfert de la garantie décennale de façon automatique. Il appartient à l’acheteur de vérifier que le vendeur a bien souscrit à une assurance dommages-ouvrage, qui prévient tout risque d’insolvabilité de ce dernier.

Appelée aussi « garantie de bon fonctionnement », la garantie biennale (article 1792-3 du Code civil ) peut s’avérer particulièrement utile quand le propriétaire vendeur propose de changer les équipements du bien immobilier à vendre. Un radiateur, dans le cas de travaux de rénovation d’une passoire thermique, par exemple. Valable deux ans à partir de la réception des travaux, la garantie biennale couvre les défauts constatés sur les équipements du logement dissociables du bâtiment.  

S’il est fortement conseillé de se prémunir contre les mauvaises découvertes, lors de l’achat d’un bien immobilier ancien, il existe néanmoins des protections qui sécurisent une telle transaction. Aussi, certaines garanties contractuelles sont parfois plus protectrices que les garanties légales. Dernier conseil : s’entourer de professionnels compétents est également un bon réflexe pour éviter un maximum de déconvenues !