Achat : comment estimer le prix d'un terrain constructible ?

La valeur d’un terrain est principalement conditionnée par sa constructibilité. En toute logique, un terrain non constructible sera estimé moins cher qu’un terrain constructible.

Pour savoir si un terrain est constructible, la première chose à faire est de demander un relevé cadastral à la mairie ou sur le service en ligne de l’État. Cela vous permettra de déterminer précisément dans quelle zone se situe le terrain et de vérifier ses limites exactes.

En parallèle, consultez le PLU (plan local d’urbanisme) de la commune dans laquelle il est situé. Ce document indique les différentes zones de la commune (urbaine, à urbaniser, naturelle, agricole…), dans lesquelles les règles d’urbanisme diffèrent. Lorsqu’un terrain se situe dans une zone à urbaniser (AU) ou une zone urbaine (U), il est généralement constructible.

Il est toutefois recommandé de demander à la mairie un certificat d'urbanisme (CU) avant d'acheter un terrain pour y bâtir une maison individuelle. Nous pouvons distinguer le CU d'information et le CU opérationnel :

• le CU d'information vous renseignera sur les règles d'urbanisme sur la parcelle, les taxes et les servitudes ;
• si vous avez déjà un projet de construction sur le terrain, vous pouvez demander un CU opérationnel, qui vous indiquera si votre projet est réalisable sur la parcelle.

S’il s’avère que le terrain qui vous intéresse est bien constructible, son prix peut varier selon plusieurs critères, à commencer par sa localisation. Un terrain situé à proximité des commodités et des transports en commun sera naturellement estimé plus cher qu'un terrain isolé ou collé à une voie ferrée.

La superficie du terrain est également un facteur déterminant. En toute logique, plus le terrain est grand, plus son prix sera élevé.

Le potentiel de constructibilité du terrain doit également être pris en compte. Si le volume réellement constructible est limité, la valeur du terrain sera diminuée.

L’accès au terrain, la qualité du sol et la configuration du terrain ont également un impact. Un terrain plat, facilement accessible, avec un sol de bonne qualité et une forme homogène sera estimé plus cher qu'un terrain en pente avec un sol instable, sur lequel les contraintes de construction seront plus nombreuses.

Pour bien estimer un terrain constructible, il est également impératif de prendre en compte les raccordements aux réseaux. Un terrain viabilisé, c'est-à-dire déjà raccordé à l'eau, à l'électricité, au gaz et aux réseaux d’assainissement sera plus cher qu’un terrain non viabilisé. Cela s’explique par le fait que le coût de la viabilisation représente entre 10 et 20 % du prix de la parcelle.

Pour affiner l’estimation du terrain constructible que vous souhaitez acquérir, il est indispensable d'analyser le marché local. Pour cela, vous pouvez consulter les annonces des terrains similaires en vente dans la même zone géographique sur les sites d’annonces en ligne comme Meilleurs Agents ou dans les agences immobilières locales.

Pour une comparaison plus pertinente, intéressez-vous au prix au mètre carré plutôt qu’au prix de vente affiché. N'hésitez pas à contacter les propriétaires-vendeurs ou l’agence en charge de la vente pour obtenir plus d’informations sur un terrain.

Un architecte ou un maître d’œuvre peut également vous aider à évaluer le potentiel constructible du terrain que vous envisagez d’acheter afin de faire une offre d’achat cohérente par rapport à votre enveloppe globale (achat du terrain, coût de construction et frais annexes).

En prenant en compte ces différents critères, vous serez en mesure d’obtenir une valeur précise du terrain constructible pour lequel vous souhaitez vous porter acquéreur. Prenez également le temps de comparer les offres avant de faire une offre d’achat.