Comment estimer ma propriété avec maison et terrain

Quentin Gres 13 nov 2023
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C'est décidé, vous allez vendre votre propriété. Mais comme vous êtes au début de votre projet de vente, vous vous posez beaucoup de questions. En tête de liste : comment calculer le prix de ma maison et de mon terrain ? Quelle est la part du terrain dans le prix de ma maison ? On fait le point ensemble.

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Vendre votre maison avec terrain
Tous les terrains n'ont pas la même valeur immobilière.
Sommaire

Connaître la surface habitable de sa maison

Avant toute chose, il vous faut une donnée. LA donnée : la surface habitable en m² de votre maison. Vous n'avez aucune idée du chiffre exact ? Pas de problème, nous avons des solutions.

Solution n°1 : vous pouvez la calculer vous-même. Il vous faut additionner la surface plancher (longueur x largeur) de toutes les pièces dont la hauteur est supérieure à 1 m 80. Les combles non aménagés, caves, garages, balcons ou terrasses, ne sont pas pris en compte dans le calcul.

Solution n°2 : la surface habitable d'une maison est signalée sur l'avis de taxe d'habitation ou de taxe foncière.

Solution n°3 : vous pouvez faire appel à des spécialistes de l'immobilier pour déterminer la surface habitable de votre maison.

Se renseigner sur la valeur de l'immobilier local

La surface habitable ne détermine qu'en partie la valeur d'une propriété. Le secteur, ça compte aussi. Un bien se vendra plus cher dans des zones géographiques recherchées. Qu'est-ce qu'un secteur recherché, vous demandez-vous ? Il peut s'agir d'un quartier particulier, de la proximité d'un site touristique ou encore d'un environnement remarquable. En clair, une maison en bord de mer ou en ville ne se vendra pas au même prix qu'une maison de village.

S'inscrire dans la tendance du marché

Pour connaître les tendances du marché de l'immobilier de votre localité (ou de votre département), vous pouvez accéder à des outils spécialisés. Ils sont un bon moyen de s'informer sur les transactions immobilières récentes. En d'autres termes, ces outils vous indiquent combien votre voisin a vendu ! Et c'est tout à fait légal : le gouvernement lui-même vous fournit ces informations.

  • Avec le fichier DVF (demandes de valeurs foncières), vous connaîtrez le montant de tous les biens immobiliers vendus sur le territoire français. Et ce fichier actualisé est à votre disposition sur le site de Meilleurs Agents.
  • L'outil Patrim présente les mêmes données que le fichier DVF, mais vous pouvez faire des recherches par critères. Il vous donne également accès à d'autres informations, comme l'année de construction d'un bien.

Meilleurs Agents affine régulièrement ses propres données pour vous offrir une estimation immobilière fiable.

Sans oublier la surcote

La surcote, c'est un taux à ajouter au prix de vente de la maison. Ce taux se calcule en fonction de différents critères et notamment les atouts de la propriété. Quelques exemples ?

  • Un bien avec un super DPE (diagnostic de performance énergétique) va rassurer des acheteurs potentiels ! C'est synonyme d'économies d'énergie.
  • Vous avez particulièrement soigné la décoration et/ou la rénovation de votre maison ? L'utilisation de matériaux de qualité, un système de chauffage moderne, une toiture neuve, ce sont autant de critères qui peuvent séduire.
  • Une maison avec une année de construction récente peut se vendre à un meilleur prix qu'une maison ancienne.

Et, bien sûr, une maison avec terrain représente un atout indéniable, d'autant plus si elle offre de nombreuses possibilités aux éventuels acheteurs.

Bon à savoir

MaPrimeRénov' est une aide gouvernementale destinée aux propriétaires souhaitant entreprendre des travaux de rénovation énergétique.

Le terrain en plus de la maison

Le prix de vente de votre propriété augmente selon la valeur du terrain. On s'explique avec des exemples.

  • Votre terrain est un véritable jardin d'agrément, comporte un verger ou un potager. Posséder un extérieur privatif est le rêve de beaucoup de futurs propriétaires. C'est un atout qui peut déclencher un coup de cœur.
  • Votre terrain est constructible. Il laisse la possibilité aux futurs acheteurs d'agrandir la maison ou de le vendre. Il a donc plus de valeur qu'un simple jardin d'agrément.
  • Votre terrain comporte une piscine ou est « piscinable ». Cet atout augmente la valeur de votre propriété par rapport aux autres biens du marché local.
  • Un terrain plat à plus de valeur qu'un terrain avec une ou plusieurs pentes : il est tout simplement plus facilement aménageable.

Un pourcentage qui augmentera le prix de vente peut être appliqué dans chaque cas de figure. Mais attention, il y a plusieurs critères à prendre en compte pour calculer le prix d'un terrain : l'accessibilité, la présence ou non de servitudes, le vis-à-vis, etc. Vous avez des doutes sur la valeur de votre terrain ? Une agence immobilière vous fournira des conseils personnalisés.

Bon à savoir : Votre mairie est en mesure de vous renseigner sur la constructibilité de votre terrain, le bornage et l'existence ou non de servitudes.

Est-ce que je dois estimer ma maison puis mon terrain ?

Sauf si vous souhaitez vendre votre propriété en deux lots différents, il faut faire une estimation globale de votre propriété. Attention toutefois : la superficie du terrain se calcule indépendamment de la maison.

Si le terrain n'est pas borné, nous recommandons de faire appel à un expert géomètre. Cela évitera les contentieux avec les voisins.

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Et si on résumait ?

  • Pour faire l'estimation d'une propriété, il faut tenir compte de sa globalité : surface habitable de la maison + valeur du terrain.
  • Le marché local a un fort impact sur le prix de vente d'une maison. Si vous n'en tenez pas compte, peu de gens se déplaceront pour visiter votre bien.
  • Quand la maison présente de nombreux atouts, elle profite d'une surcote. Son calcul demande de l'expertise, il est judicieux de demander l'aide de spécialistes.
  • La valeur du terrain se fonde sur plusieurs critères, notamment sa superficie, sa constructibilité, la possibilité d'aménagements et son accessibilité. Renseignez-vous en mairie pour être incollable sur les atouts de votre terrain.
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