Si vous avez demandé un dépôt de garantie à votre locataire au moment de la signature du bail, c’est bien pour ça : couvrir les éventuels incidents de paiement ou dégradations durant la location. Le jour de son départ de votre logement, vous pouvez donc conserver tout ou partie de cette somme, en fonction des dettes locatives et autres dégâts. Néanmoins, il vous faudra justifier cette retenue dans la majorité des cas.
Obtenir la régularisation des loyers ou charges
Votre locataire a oublié de vous régler plusieurs loyers ? Vous n'avez rien à démontrer. En effet, c'est à l'occupant du logement de prouver le paiement de ses loyers.
Pour vous éviter tout problème, mieux vaut lui envoyer ses quittances de loyer régulièrement. S'il n'est pas en mesure de les présenter le jour de la remise des clés, vous aurez la preuve qu'il n'a pas respecté ses engagements.
Il peut arriver que les charges locatives demandées au locataire soient inférieures aux charges réelles. Dans ce cas vous pourrez procéder à leur régularisation. Adressez-lui le décompte des charges un mois avant la régularisation annuelle. Celui-ci doit répondre à plusieurs obligations : « chaque poste de dépense doit être renseigné, les charges dont sont redevables propriétaire et locataire doivent être distinguées, le décompte de charges doit préciser le mode de répartition entre les locataires, si le logement est situé dans un immeuble collectif », précise le ministère de l'Économie et des finances. Il souligne par ailleurs que « depuis le 25 octobre 2020, lorsque l'immeuble est équipé d'une installation centrale de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire et muni des dispositifs d'individualisation des frais télérelevables, le bailleur doit transmettre au locataire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son local privatif ».
Et si le locataire a versé plus que nécessaire ? Eh bien, c'est à vous de lui restituer le trop-perçu.
À savoir :
Vous avez jusqu'à deux mois maximum après la remise des clés pour lui rendre son dépôt de garantie, imputé des retenues, mais vous n’aurez qu’un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. En revanche, vous disposez d'un délai de deux ans pour faire votre rappel de charges.
Avancer la preuve des dégradations
Les plinthes sont arrachées, un mur est perforé, le papier peint, écorché... Là, on peut parler de dégradations et affirmer que votre locataire n'a pas respecté ses devoirs et engagements. Cependant, vous devez prouver qu'elles sont de sa responsabilité. Dès lors, vous pourrez récupérer le montant des réparations sur le dépôt de garantie.
Pour justifier la déduction du coût des réparations de ces dommages, présentez les états des lieux d'entrée et de sortie. S’il s’agit d’une location meublée, pensez aux inventaires détaillés de début et fin de bail. Pour être valables, ces documents doivent avoir été rédigés en bonne et due forme et signés par les deux parties. Des photos avant/après la location donneront du poids à votre requête.
Si vous n’étiez pas d’accord avec votre locataire au sujet des dommages relevés durant l’état des lieux de sortie, sollicitez un constat d'huissier. Dans ce cas, les frais de l'intervention seront à partager avec votre locataire.
Pour info :
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire doit « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Cela signifie que, si votre locataire brûle le tapis ou casse un carreau de fenêtre, par exemple, c'est à lui de les remplacer. D'ailleurs, avant de quitter le logement, il doit reboucher les éventuels petits trous percés dans les cloisons et donner un coup de propre aux murs, si nécessaire.
Justifier le montant des dégradations
Vous ne pouvez décemment pas louer ce logement alors que le lustre du salon est bringuebalant et la moquette déchirée. Et que voit-on sur le plancher ? Mais c’est un trou ! Une réfection s’impose. Demandez au moins un devis avant de passer aux réparations. Ce document vous permettra de justifier le montant de la retenue effectuée sur le dépôt de garantie.
Cependant, l’Adil – Agence départementale d’information sur le logement – rappelle que « la jurisprudence récente de la Cour de cassation remet en cause cette solution, puisque le bailleur doit soit produire une facture, soit prouver qu’il a reloué à des conditions moins favorables » et poursuit : « Dans le cadre d’une réparation ou de l’entretien d’un équipement que le locataire aurait négligé, le bailleur peut déduire du dépôt de garantie l’ensemble de la facture. Par contre, s’il s’agit de remplacer un élément dégradé – moquette, papiers peints, robinet –, le bailleur sera tenu d’appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté, c’est-à-dire de l’âge de l’élément en question. Il n’existe pas de « grille de vétusté » légale. Il faut donc se référer aux usages en la matière. Cette prise en compte de la vétusté est donc aléatoire et engendre souvent des discussions ».
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