En matière de fiscalité, les subtilités ont toute leur importance. Par exemple, lorsque vous vendez votre bien immobilier, il vaut mieux connaître tous les rouages de l’impôt sur la plus-value afin de ne pas perdre un centime ! Vous êtes intéressé par le sujet ? Ça tombe bien, on vous a préparé un petit topo pour que vous soyez parfaitement au courant.
Vous avez dit « plus-value » ?
Petit rappel : qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ? La plus-value immobilière est le montant de la différence entre le prix de vente de votre bien et son prix d’acquisition. On parle de « plus-value » lorsque cette différence est positive. En revanche, si vous enregistrez une perte lors de la cession du bien, on parlera alors de « moins-value ».
La plus-value immobilière est le plus souvent taxée à hauteur de 36,2 % (taux global), si vous revendez le bien moins de 6 ans après l’avoir acquis. Cette taxation correspond à :
- 19 % d’impôt, au titre de l’impôt sur le revenu,
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Au-delà de six années de détention du bien immobilier, votre base imposable diminue, car vous pouvez bénéficier d’un abattement pour durée de détention sur votre plus-value immobilière. Les mêmes règles s’appliquent, si vous détenez un bien acquis en société (SCI à l’impôt sur le revenu, par exemple). Attention : pour une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), le mécanisme est différent.
Le saviez-vous ?
Si vous vendez votre résidence principale et que vous réalisez un gain sur cette vente, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value. Au moment de la cession, le logement doit être votre résidence principale de façon habituelle et effective.
L’importance des prix « corrigés » dans le calcul de la plus-value immobilière
La plus-value brute se calcule de la façon suivante : prix de vente du bien - prix d’acquisition du bien. Toutefois, pour connaître le montant de la plus-value taxable, il vous faut prendre en compte les prix « corrigés » au moment de la cession, mais également au moment de l’achat.
Explications :
- Les frais nécessaires à la conclusion de la transaction immobilière (diagnostics immobiliers, certificats, etc.) doivent être retranchés du prix de vente du bien figurant sur l’acte de vente.
- Quant au coût d’acquisition brut du bien immobilier, il doit être majoré des frais d’acquisition (horaires du notaire, par exemple), ainsi que des travaux de rénovation. Ces frais doivent toujours être justifiés. Un montant forfaitaire correspondant à 7,5 % du prix peut être ajouté, en cas d’impossibilité de fournir les justificatifs.
La plus-value nette taxable est donc obtenue après avoir soustrait le prix d’acquisition corrigé du prix de cession corrigé.
Le saviez-vous ?
Vous avez acheté votre bien immobilier il y a plus de 5 ans ? Vous pouvez alors appliquer en déduction de votre plus-value un « forfait travaux », correspondant à 15 % du prix d’achat. Vous n’avez pas besoin de le justifier. Cette astuce peut jouer en votre faveur. Faites vos calculs !
Quelles subtilités sur l’abattement pour la durée de détention ?
Un principe d’abattement vient encore réduire votre base imposable, selon la durée de détention de votre bien immobilier lors de la vente. Plus la durée de détention est longue, plus l’abattement à appliquer sur votre plus-value taxable est important. Au bout de 30 années de détention du bien, vous êtes complètement exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière. Toutefois, soyez vigilant, car cet abattement est calculé sur 12 mois glissants, et non pas sur une année calendaire. Pour en profiter au maximum sans perdre une année d’abattement, il est parfois préférable de tenter de déplacer la date de signature de l’acte de vente, lorsque c’est envisageable.
Un autre point à considérer : les plus-values importantes et supérieures à 50 000 euros se voient appliquer une surtaxe sur les plus-values. Il vaut mieux ne pas l’ignorer pour éviter une mauvaise surprise. C’est à vous de jouer !
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