Tout savoir sur la plus-value d'une résidence secondaire

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ? Pour faire simple, il s'agit de la valorisation d'un bien immobilier entre sa date d'acquisition et la date à laquelle il est vendu. C'est la somme que vous obtenez quand vous déduisez le coût de vente du bien de son prix d'acquisition.

Prenons un exemple avec un petit calcul. Vous avez acheté une résidence secondaire il y a 4 ans au prix de 180 000 €. En vendant votre bien à 200 000 €, vous faites une plus-value immobilière brute de 20 000 €. Mais, attention ! Le prix de vente doit être cohérent avec les tendances du marché. L'estimation de votre bien immobilier doit être pertinente pour vendre au prix juste et rapidement. Pour cela, adressez-vous à plusieurs agences immobilières proches de votre résidence secondaire et comparez les estimations.

C'est la plus-value nette qui est imposable. Il faut donc déduire de la plus-value brute les dépenses engendrées par le bien : les frais d'acquisition, le montant des travaux effectués (sous réserve de justificatifs), etc. Dans le cadre de notre exemple, cela peut donner : 20 000 € - 15 500 € = 4 500 €. Le montant de la plus-value imposable correspond donc à 4 500 €.

Il nous faut faire un peu de fiscalité. Don't panic ! On va vous donner des exemples pour rendre tout ça compréhensible.

La plus-value nette est, d'une part, soumise à l'impôt sur le revenu, et, d'autre part, aux prélèvements sociaux.

• Le taux de l'impôt sur le revenu est fixé à 19 %.
• Le taux des prélèvements sociaux est fixé à 17,2 %.

Si l'on reprend notre exemple, le montant de l'imposition sera de :

• 4 500 € x 19 % = 855 € ;
• 4 500 € x 17,2 % = 774 € ;
• 855 € + 774 € = 1 629 €.

Dans cet exemple, vous devez donc verser 1 629 € au Trésor public.

Vous faites la grimace ? Rassurez-vous, la loi vous autorise à profiter de quelques abattements pour payer moins d'impôts. C'est le cas si vous détenez votre résidence secondaire depuis plus de 5 ans. À vrai dire, plus longtemps vous détenez votre bien, plus le taux d'abattement sera élevé. Ainsi, que vous souhaitiez vendre votre maison par un notaire ou par une agence, il vous sera conseillé de patienter un peu afin de profiter d'un abattement fiscal avantageux ! Cela peut aussi permettre d'augmenter la valeur de votre bien.

La bonne nouvelle c'est que, sous certaines conditions, il est possible de profiter d'une exonération. Sa nature diffère selon les situations.

Situation n° 1

• La somme obtenue grâce à la vente de votre résidence secondaire est utilisée pour acquérir votre résidence principale (la construction ou l'achat) dans un délai de deux ans après la cession ;

• Et  vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre ans qui ont précédé la vente.

Attention, les deux conditions doivent être remplies !

Situation n° 2

Selon vos revenus, vous pouvez bénéficier d'une exonération si : 

• vous touchez une pension de vieillesse, 
• vous avez une carte mobilité inclusion, 
• vous résidez dans un établissement pour personnes âgées, 
• ou si vous êtes en situation de handicap.

Situation n° 3

Vous avez droit à une exonération de l'impôt sur le revenu au-delà de la 22^e année de détention de votre bien. Mais alors, quand vendre son bien pour avoir une exonération totale ? Eh bien, au-delà de la 30^e année de détention, vous n'êtes plus redevable des prélèvements sociaux. Oui, vous avez bien compris : si vous vendez votre résidence secondaire dont vous êtes propriétaire depuis plus de 30 ans, vous payerez zéro impôt sur la plus-value !