Immobilier : ces critères qui valorisent votre logement

La seule présence d’un balcon ou d’une terrasse suffit à augmenter de près de 10% le prix d’un appartement dans les grandes villes de France. Quelles autres caractéristiques font grimper le prix d’un bien immobilier ? Pour le savoir, Meilleurs Agents a analysé plus de 150 000 ventes réalisées ces deux dernières années.  Avant d’entrer dans le détail de l’étude de Meilleurs Agents, un premier constat s’impose. À caractéristiques identiques, l’impact sur le prix n’est pas le même selon qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Le prix d’un appartement en centre-ville augmente de 4,9% comparé à un logement semblable mais excentré. Cet écart est nettement moins marqué pour les maisons, avec une différence de prix de l’ordre de +1,9%. Cela s’explique assez naturellement : pour gagner de l’espace et de la verdure (et donc privilégier l’achat d’une maison), nombre de propriétaires n’hésitent pas à s’éloigner un peu. En outre, les caractéristiques elles-mêmes évoluent selon le type de bien. Ainsi, alors que pratiquement toutes les maisons disposent d’un espace extérieur, peu d’appartements en sont dotés. Conséquence directe : la présence d’un extérieur n’augmente le prix d’une maison que de 4,5% en moyenne, mais de +9,6% pour un appartement dans les 51 plus grandes villes de France.

Salles de bains pour les appartements, piscine pour les maisons

En termes d’impact sur le prix d'un appartement, c’est l’époque de construction du logement qui l’emporte. Ainsi, comparativement à un logement bâti entre 1946 et 1971, un même bien construit après 2004 se vend en moyenne 17,3% plus cher. Si les appartements les plus récents profitent des qualités de leur « jeunesse » (meilleure isolation thermique et phonique notamment), les plus anciens jouent de leur charme pour faire grimper les prix (+7,3% pour un immeuble construit entre 1800 et 1914 par rapport à une construction faite entre 1946 et 1971). 

Dans le palmarès des caractéristiques les plus valorisantes pour un appartement viennent ensuite la présence d’un balcon ou d’une terrasse donc (+9,6%) et celle de salles de bains supplémentaires (+7,9%). Contrairement aux idées reçues, l’existence d’un ascenseur n’a pas d’impact majeur sur le prix du bien (+3,5% seulement).  À l’inverse, la taille de l’immeuble peut s’avérer particulièrement pénalisante. Le prix d’un appartement recule en effet de 10% dans une résidence de plus de six étages par rapport à une autre de trois étages. C’est “l’effet tour”. Comme pour les appartements, la date de construction est la caractéristique la plus valorisante des maisons. Et, là encore, des variations fortes se font sentir entre les périodes avec une prime cette fois-ci aux constructions les plus anciennes. Ainsi, la valeur d’une maison bâtie avant 1800 est en moyenne 15,2% plus élevée au m2 que celle d’une maison construite entre 1946 et 1971. Pourquoi ? Pour leur rareté, leur cachet et leur charme historique. Les constructions les plus récentes, répondant aux dernières normes environnementales, n’ont pas grand-chose à leur envier. Les maisons bâties après 2004 se vendent 13,4% plus cher que celles construites entre 1945 et 1975.

Deuxième sur le podium des critères les plus significatifs… la piscine ! Celle-ci fait grimper de 8% les prix des maisons dans les grandes villes. Enfin, même s’il a un effet plus limité, l’espace extérieur augmente en moyenne de 4,5% le prix de vente de ce type de bien. Une place de stationnement (+3,6%) le nombre de salles de bains supplémentaires (+1,3%) arrivent ensuite.

Des effets variables d’une ville à l’autre

Enfin, les effets de ces critères diffèrent selon que le bien se situe à Paris, dans l’une des dix plus grandes métropoles françaises ou dans une ville plus petite. Prenons la présence de salles de bains supplémentaires (deux ou plus) par exemple. Leur présence fait grimper la valeur d’un appartement de +12,2% dans une des 40 plus grandes villes de France, de +9,1% dans une des dix plus grandes agglomérations… et d’à peine 3,4% à Paris. Même phénomène avec la présence d’une terrasse ou d’un balcon. Cette fois, c’est dans les grandes villes les plus ensoleillées et les plus chaudes qu’un extérieur est le plus valorisé (+14,2% à Marseille, +11% à Nice et +9,4% à Montpellier contre +4,7% à Rennes). Et pour en savoir plus, découvrez l'étude complète de Meilleurs Agents.