Quels sont les avantages fiscaux d'un achat en viager ?

La vente en viager est une opération immobilière spécifique qui fait intervenir deux protagonistes :

• le crédirentier : le vendeur du bien immobilier ;
• le débirentier : l’acquéreur du bien qui verse une somme initiale (le bouquet), ainsi qu’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle, annuelle), jusqu’au décès du vendeur.

La transaction immobilière repose sur un principe d’incertitude (contrat aléatoire), puisque la durée de rente n’est pas connue à l’avance. Deux types de viager coexistent :

• le viager occupé (le plus courant) : le crédirentier occupe le logement jusqu’à son décès. La valeur d’acquisition en est réduite pour celui qui achète ;
• le viager libre : cette fois, le débirentier (l’acheteur) possède l’usufruit. Il peut jouir du bien à sa convenance (le louer ou y vivre).

Lors d’un achat en viager occupé, le débirentier (l’acheteur) bénéficie d’une décote sur le prix de vente du bien immobilier. C’est la décote d’occupation, car le vendeur continue d’occuper le logement.

On peut considérer que ce rabais sur le prix représente les loyers que l’acheteur aurait dû percevoir s’il pouvait louer le bien à un locataire classique. Cette absence de revenus locatifs signifie aussi une absence d’impôts sur les revenus fonciers, usuellement lourdement imposés. Un avantage fiscal à ne pas négliger !

De la même façon, l’acquéreur ne subit pas les éventuelles vacances locatives du logement.

Pour un achat en viager occupé, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ou frais de notaire, dus pour chaque transaction immobilière, sont calculés sur la valeur du bien occupé et non sur la valeur vénale (prix de marché). En effet, en viager, l’acheteur ne paie pas la totalité du prix de vente du bien, puisqu’il s’acquitte d’abord d’un bouquet, puis d’une rente échelonnée.

La valeur occupée est la valeur vénale moins la valeur du droit d’usage et d’occupation. Cette valeur occupée est déterminée selon plusieurs critères, dont :

• l’âge du crédirentier,
• son espérance de vie estimée,
• le montant du bouquet et de la rente.

On peut considérer que le montant moyen des frais de notaire en viager occupé représente 5 à 7 % de la valeur du bien, contre 7 à 8 % dans le cas d’une vente classique sur le marché ancien.

Dans le cadre d’un viager libre, et seulement lorsque le logement est loué (location vide ou meublée), l’acheteur peut déduire une partie de la rente viagère versée au vendeur (crédirentier) de ses revenus fonciers.

En revanche, en viager occupé, pas de déduction possible ! Aussi, les intérêts d’emprunt générés par le financement du bouquet peuvent être déductibles des revenus fonciers, sous conditions :

• le bien est loué,
• l’emprunt contracté est spécifiquement destiné à l’achat du bien en viager.

En viager occupé, la taxe foncière est généralement l’affaire de l’acquéreur. Le vendeur qui occupe le bien immobilier est redevable des charges dites courantes, alors que le débirentier (l’acquéreur) doit s’acquitter de la taxe foncière.

Toutefois, une clause dans le contrat en viager peut prévoir que cette charge doit être supportée par le vendeur. Cette clause doit faire l’objet d’une discussion préalable entre les contractants.

Les propriétaires affiliés à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ne déclarent au fisc que la valeur du bien immobilier en nue-propriété. Le montant de l’impôt s’en trouve réduit, voire nul !

Il y a donc de nombreux avantages à acheter en viager d’un point de vue fiscal. D’autant que l’opération peut également constituer une stratégie patrimoniale avantageuse pour anticiper une transmission. De son côté, le vendeur bénéficie également d’avantages fiscaux très intéressants, si bien que certains parlent de niche fiscale !