Peut-on vendre en viager à un membre de sa famille ?

Le viager, vous en avez entendu parler, mais tout n'est pas très clair ? Alors, commençons par quelques explications sur cette transaction immobilière spécifique. Le viager consiste à vendre à un tiers sa résidence principale ou secondaire en contrepartie d'un bouquet et/ou une rente versée jusqu'au décès. Cette contrepartie se fonde sur la valeur du bien. Il est donc nécessaire de faire une estimation de votre appartement ou de votre maison au préalable. 

• Le bouquet n'est pas obligatoire pour la transaction. Cette somme correspond à environ 30 % du prix du bien. Le versement du bouquet s'effectue à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.
• La rente viagère est obligatoire. Elle est versée périodiquement, selon des conditions fixées chez le notaire (montant et modalités de versement).

Pour vous, la vente viagère peut donc être un complément de revenus.

Face au marché de l’immobilier fluctuant, vendre en viager à un membre de sa famille peut avoir un aspect pratique. Cela peut épargner le stress d’une attente trop longue. Vous n’aurez pas à vous demander combien de temps pour vendre votre maison ou votre appartement à un tiers. Il n'est pas nécessaire non plus de savoir comment rédiger une annonce immobilière ou d'organiser des visites. 

Il y a tout de même un cadre légal à respecter.

• L'acquéreur de votre bien ne doit pas avoir connaissance de votre état de santé, notamment si vous êtes atteint d'une maladie.
• La durée de la rente viagère après la signature de l'acte de vente doit être imprévisible. Concrètement, cela signifie que l'acquéreur ne doit pas être en mesure d'estimer la date de votre décès.

L'acheteur est un membre de votre famille mais ne compte pas parmi vos héritiers ? Dans ce cas, la vente viagère est classique. En revanche, il y a des subtilités si vous souhaitez vendre en viager à un héritier.

Dans une vente viagère, il faut tenir compte de la succession. Votre acquéreur est votre enfant ou votre héritier ? Attention si vous choisissez le viager occupé ! Si vous conservez l'usufruit de votre bien, c'est-à-dire le droit d'en jouir sans en posséder la pleine propriété, votre héritier devra s'acquitter de droits de succession à votre décès (article 751 du Code général des impôts). En revanche, il n'y aura pas de frais de succession si vous optez pour un droit d'usage.

Notez que si vous avez plusieurs héritiers, ils doivent tous donner leur accord à la vente viagère. Ce faisant, ils renoncent à leur succession sur le bien vendu.

• Si vous passez outre leur accord, les héritiers ont le droit de demander l'annulation de la vente.
• Si vous décédez dans les 20 jours après la signature de l'acte de vente, elle peut être annulée par un tribunal à la demande des héritiers.
• Si la vente se fait sans leur accord et n'est pas annulée, lors de la succession, les autres héritiers pourront exiger une compensation financière à l'héritier favorisé.

Sachez aussi que l'administration fiscale est attentive aux ventes viagères qui s'effectuent dans le cercle familial. Si elle considère que l'estimation du bien est inférieure au prix du marché, elle requalifiera la vente en donation déguisée. Et ça peut faire (très) mal en termes de pénalités. L'administration fiscale peut aussi demander l'annulation de la transaction.

Vous souhaitez vendre votre bien à un tiers et vous avez besoin d'un accompagnement ? Contactez les agences immobilières proches de vous et confiez votre transaction immobilière à des professionnels en mandat exclusif ou en mandat simple.